[摘要] 德国各级政府尤其是联邦政府把推动福利住房，即由国家资助建造、租金较低、专门租给低收入人群的住房建设作为必须履行的职责。
德国各级政府尤其是联邦政府把推动福利住房，即由国家资助建造、租金较低、专门租给低收入人群的住房建设作为必须履行的职责。
在德国工作生活多年，记者结交了不少当地朋友，既有高级公务员和跨国公司老总，也有清洁工和报童。交往多了，记者发现，在他们中间，自购住房者或有此意愿者均占少数。究其原因，主要是德国拥有高度发达的住房租赁市场和完善的配套措施保障，特别是对低收入人群，政府还给予了各种住房租赁优惠政策。
在德国，房地产业被视为社会福利机制的重要一环。德国人普遍持有这样一种看法：“即使住宅市场从总体上讲是供需平衡的，但仍有一些家庭无法依靠自己的力量获得相应的住房。”因此，与医疗、教育等福利一样，保障居民住房是联邦政府首要的政策目标之一。其《住宅建设法》明确规定，要建造面积、布局、租金适合广大居民需要的住房。
在法律的推动下，德国各级政府尤其是联邦政府把推动福利住房，即由国家资助建造、租金较低、专门租给低收入人群的住房建设作为必须履行的“职责”。联邦政府自1949年以来，每年都向各州提供数额不等的财政支持用于住房建设或补贴。2006年9月1日生效的《联邦改革法》将住房职责划归各州政府后，联邦政府虽然不再需要提供财政支持，但作为补偿，从2007年至2019年仍必须向地方转移财政资金。据统计，战后60年来，德国先后建造了近1000万套福利住房。
不过，德国福利住房在发展后期却呈逐年减少趋势。据一位房地产专业人士介绍，这既是因为住房紧张状况已得到缓解，也是由于这种高福利公共住房绝大部分是低于成本运营的，给拥有产权的各级政府造成沉重的财政负担。以科隆市为例，福利住房每平方米月租金为4.8欧元，一般商品房每平方米月租金为7.8—8.8欧元，前者比后者要低40%—50%。近来，在国际金融危机和财政危机的双重打击下，地方政府纷纷将这些住房私有化。统计数据显示，1987年德国拥有福利住房390万套，而目前仅为200万套。因此，从发展趋势上看，德国各级政府将会慢慢退出公共住房领域。
但这并不意味着福利住房的消失。德国的房产政策是重点考虑住房的社会属性，其次才是市场属性。这种性质在德国《基本法》和《住宅建设法》中都有明确的阐述。那么，在政府退出公共住房领域之后，福利住房如何得到保障呢？专家认为可以采取以下几方面措施：
一是通过政策影响住房市场。无论开发商属于公司、个人还是住宅建筑企业，要想获得政府的支持，即长期贷款、低息贷款甚至是无息贷款，以及土地，包括土地优惠等政策好处，都必须与政府签订一个合同，待房建成以后，优先以成本价租给政府或政府指定的住户，成为公共租赁市场的一部分。政府利用优先使用权，将这些住房出租给普通居民和低收入人群。
在公共住房领域，德国不存在完全的市场经济。即使是个人买房，也享受了国家提供的各种优惠政策，比如银行优惠贷款、买房补贴等。投资人即使完全靠商业运作，不要国家任何补贴或优惠政策，在德国住宅市场供需基本平衡，甚至是供大于求的情况下，也不存在任何运作成功的可能性。他们的前途只有一个，就是与政府合作，在合同期内以成本价租给政府或政府指定的租住人群，待合同期满后再以市场价出租或出售。
二是给低收入人群提供住房补贴或发放“住房款”，以便他们能够在住房租赁市场租到适合自己的房子。哪些人属于低收入人群，哪些人可以获得住房补贴或得到“住房款”，法律或地方法规都有明确规定。2009年，德国人均月收入为2400—3000欧元。据此，每月收入在2200欧元以下的单身家庭，两个成年人带一个孩子且月收入在4100欧元以下的家庭，都可以申请租金上涨补贴，即上涨部分的90%由市政府承担。同样以科隆市为例，科隆市有100万人口，其中10万人享受住房福利补贴，1万人住社会福利住房。
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