[摘要] 海南房企的转型创新之路已是迫在眉睫，2012海南房企如何在变数中寻求可持续发展的源动力？如何在逆境中找到突出重围的发展方向？如何在调控大潮中全身而退？如何在激烈竞争中华丽转身？三亚房天下本期大话地产特邀业内人士参与本次论坛，诠释2012海南房企转型发展的殇与路。
2011已然远去，但楼市调控年的基调却仍然在延续。2012刚刚粉墨登场，房企等待的将会是怎样的市场？龙年春节假期刚刚过去，相对于楼市，海南楼市尤其是三亚楼市的火热，似乎给2012海南房企些许的期望。但面对仍然趋紧的调控大势，海南房企心中仍然忐忑，调控收紧、观望浓厚、销售乏力、融资无门、资金承压……，除了苦练内功外，面对着一系列困境的房地产开发企业或许已到了需“涅槃重生”的时候了。建设初期的国际旅游岛成为名副其实的“房地产岛”，这显然不是政府的初衷。为此，海南政府作出一系列表态，希望降低纯住宅的开发比例。而传统的住宅开发企业也在不断升级的调控之下谋求向旅游地产的转型。传统的发展模式已难以适应当前房地产市场格局，“转型”正在成为整个地产行业不得不探索的命题，海南各大房企频频出招蓄势转型。对于房地产行业，2012年或成转型年。
在刚刚闭幕的2012三亚两会上，三亚市市长王勇发布的政府工作报告中，提出引导企业产品转型升级，加大商业地产和商务办公地产发展力度。优化产业布局，严格控制滨海一线住宅建设，限制新建普通住宅，着力加强房地产项目配套服务设施建设的要求。海南房企的转型创新之路已是迫在眉睫，2012海南房企如何在变数中寻求可持续发展的源动力？如何在逆境中找到突出重围的发展方向？如何在调控大潮中全身而退？如何在激烈竞争中华丽转身？三亚房天下本期大话地产特邀业内人士参与本次论坛，诠释2012海南房企转型发展的殇与路。
大话地产活动现场
【主持人】：首先非常感谢大家参加由三亚房天下主办“转型•思变•发展：2012海南房企转型之殇与路”大话地产活动。我先介绍一下参加今天活动的嘉宾，分别是京投银泰香悦府营销部副总经理鲁祥宇、华润石梅湾九里副总经理王澎、三亚士诚浩业总经理杜云程、翠屏国际海南区营销副总经理陈鹏、海棠福湾一号总经理李军伟、珠江南田57°副总经理潘晓军、安富•雨林海营销总监孙磊、石溪墅营销总监陶元元、三亚凤凰新城实业有限公司策划经理刘志俊，欢迎各位的到来！
刚刚结束的春节黄金周假期，本应是海南传统的购房旺季，但今年的春节楼市与前两年相比冷清了许多。对于春节期间海南楼市的表现，在座的嘉宾有何看法？
【陈鹏】：我自己比较关注过去一个月的市场成交量，2012年1月环比2011年12月有了大幅的增加，但是同比去年的1月份下滑了40%。1月份三亚楼市销售网签的面积约9.8万平方米，2011年1月份三亚楼市的网签面积为17万平方米，2月份是22万平方米，1月份和2月份加起来，将近40万平方米，但是今年截止到今天，三亚楼市的网签成交量可能只有13万平方米。从数据的角度来分析，市场成交量已经进入到了下行通道，这是无可争议的。但是成交均价，相比去年有了大幅度的上涨。2012年1月份成交均价约2.4万元/平，但去年的1月份均价仅1.7万元/平，这说明现在整体大局不太好的情况下，一些高品质的楼盘，撑起了三亚包括海南的楼市。
翠屏国际海南区营销副总经理 陈鹏
【孙磊】：从我们项目来说，成交情况总体上还是可以的。从大的局势来看，高品质的房子，价位在中高端的产品，在海南二三线城市表现都还不错。而万宁区域的几个项目，包括华润石梅湾九里、石梅山庄等卖的都比较好。还有一个极端就是，价位比较偏低的项目卖的也很好，反而是中端的项目不好做。
对于客户群体来说，一种是生活迁移类，比如东北客户，他们追求的不是品质，反而是价位，他们心里能接受的总房价还是在三四十万元左右，超过四十万元就是一个分界线。相反，对于北京、成都这些地方的客户来说，心里承受价位就有所提高。今年春节期间雨林海推出了100套房源，春节销售了大概30多套，总价100万元以上的房子占20%。雨林海的房子分非毛坯和毛坯两种，东北客户偏好毛坯房较多，其他城市的客户则更倾向非毛坯房。所以总体来说，价格和品质，是客户比较关心的因素。
安富·雨林海营销总监 孙磊
【王澎】：我觉得每个项目有自身不同的特点，在形势不好的时候，成交量和售价总是有一些变化的。其实我没有特别关注成交数据的变化，反而我觉得在任何的市场下，都会有卖的好的项目和卖的不好的项目，从营销角度上来讲，在现在这个时点上，项目能控制的，或者说能左右的部分是很小的，所以把市场分析清楚，把该做的都做到，是我们现在应该做的事情。
华润现在已经开始着手石梅湾二期的产品定位和研究工作，我个人觉得对未来两年到三年市场的判断，这是决定项目是否能卖好的重要因素，而不是现在着急应该怎么办。在产品定型的时候很多因素也已经是定型了，所以我觉得大家应该把自己的重心放在产品的研发和后期更长远的市场判断上，这是市场大趋势。从石梅湾九里来说，销售情况还可以，到目前为止，华润石梅湾九里的签约额大概在9亿元左右，春节期间大概销售了5亿多元，销售量还不错，而且我们山下的小别墅已经售罄，还剩一部分山上的房子和新推的公寓，销售速度也都不错。华润石梅湾九里作为一个央企大盘，不过多的追求高利润，在定价上有一定的优势，加上拿地的成本比其他项目要低一些，有一定的优势，这也是石梅湾九里能卖好的重要原因吧。在营销方面并没有什么特别出彩的方式。
华润石梅湾九里副总经理王澎
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