[摘要] 在经历了2011年的严厉调控后，海南楼市已经不复当年的火爆，如今，海南房企面临到什么样的挑战？他们该如何在逆境中突出重围？搜房网独家采访了远洋地产(海南)投资有限公司常务副总经理张永便。
背景：
2011已然远去，但楼市调控年的基调却仍然在延续。2012刚刚粉墨登场，房企等待的将会是怎样的市场？龙年春节假期刚刚过去，相对于楼市，海南楼市尤其是三亚楼市的火热，似乎给2012海南房企些许的期望。但面对仍然趋紧的调控大势，海南房企心中仍然忐忑，调控收紧、观望浓厚、销售乏力、融资无门、资金承压……，除了苦练内功外，面对着一系列困境的房地产开发企业或许已到了需“涅槃重生”的时候了。建设初期的国际旅游岛成为名副其实的“房地产岛”，这显然不是政府的初衷。为此，海南政府作出一系列表态，希望降低纯住宅的开发比例。而传统的住宅开发企业也在不断升级的调控之下谋求向旅游地产的转型。传统的发展模式已难以适应当前房地产市场格局，“转型”正在成为整个地产行业不得不探索的命题，海南各大房企频频出招蓄势转型。对于房地产行业，2012年或成转型年。
在刚刚闭幕的2012三亚两会上，三亚市市长王勇发布的政府工作报告中，提出引导企业产品转型升级，加大商业地产和商务办公地产发展力度。优化产业布局，严格控制滨海一线住宅建设，限制新建普通住宅，着力加强房地产项目配套服务设施建设的要求。海南房企的转型创新之路已是迫在眉睫，2012海南房企如何在变数中寻求可持续发展的源动力？如何在逆境中找到突出重围的发展方向？如何在调控大潮中全身而退？如何在激烈竞争中华丽转身？搜房网发起开局2012系列高端访谈，诠释房企转型发展的殇与路。
远洋地产(海南)投资有限公司常务副总经理 张永便
三亚是中国的热带城市，它和夏威夷、马尔代夫处在同一纬度，是中国著名的旅游胜地。2010年年初，国务院颁布了《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》，海南岛的房地产业由此发生了翻天覆地的变化。然而，在经历了2011年的严厉调控后，海南楼市已经不复当年的火爆，如今，海南房企面临到什么样的挑战？他们该如何在逆境中突出重围？搜房网采访了远洋地产(海南)投资有限公司常务副总经理张永便。
从市场井喷到回归理性 这是海南楼市发展的必由之路
刚刚结束的春节黄金周假期，本应是海南传统的购房旺季，但今年的春节楼市与前两年相比冷清了许多。对此，张总又有什么样的独到见解？在采访中，张总告诉记者，今年黄金周，海南楼市的表现其实是一个正常的表现。“当然，我们不能跟去年和前年比。前年因为国际旅游岛政策的颁布，这一政策的利好带来了海南楼市的爆发式增长，这样的井喷没有发展后劲，是不能持久的。”张总进一步解释道，从市场井喷到回归理性，这是海南楼市发展的一个必由之路，而今年的海南楼市表现恰恰也体现了这样的发展道路。
张总在采访中也谈到远洋地产春节期间的销售情况：“当然，要说成交平淡也不尽然，我们远洋地产在春节期间销售了50多套，情况还是不错的。”
海南购房者在度假方面存在“刚需”
2012年大年初二，三亚大东海举办的房展会上，现场的购房者表现的兴趣黯然，但成交数量却差强人意。对于这样一种反差和现象，张总表示，到访量和成交量，是有一个比例存在，这也与投放的渠道有关系。大东海的房展仅仅只是春节期间的一个渠道，而不是全部的认知渠道。来海南的购房者在居住方面不是刚需，但是在度假方面还存在刚需。从房展会的效果来看，各个度假地产项目也都有不错的表现，比如，远洋地产在房展会期间就有很可观的成交，的一天成交达十五套。
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2011房地产市场利空因素尽出 2012楼市前景乐观
谈到今年楼市的整体走势，张总表示，2012的楼市还是相对乐观的，因为2011年的房地产市场的“利空因素”都已经基本出尽，2012年虽然继续以调控为主，但是开发商在转型和应变，市场已在接受、适应并缓慢接受，老百姓的购买意愿也在回归理性，所以2012年需求不会强烈反弹，但是将平稳的前行。而海南房企在这一年中遇到的的挑战是产品本身，在于产品的定位，在于把握客户的需求上，如果不能迎合市场，满足客户的需求，不管什么样的产品最后结果都不会很好。
国家调控政策对旅游度假地产利好
在采访中，张总也谈到了远洋地产2012年的开发和营销计划：“公司2012年的开发营销计划在方向上也做出了调整，逐步向旅游地产方面过渡。既然来到海南这个国际旅游岛，我们就要迎合市场，主攻度假地产。”
那么，国家对楼市的调控政策在2012仍然不会放松，对此，远洋地产公司有哪些对策？张总表示，对远洋来说，限购影响不大，因为公司在海南一直做的是旅游地产和度假地产产品。国家调控主要针对的是住宅市场，解决的是当地居住需求，“既然我们没有把住宅市场作为发展目标，国家调控应该是对我们有利的， 而不是有所限制。”
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海南具有独特性 住宅市场比例不宜太大
2012年，除了调控政策不放松这一话题之外，还有一个话题也引起广泛讨论，那就是保障房。报道称，2012年政府还将扩大保障房建设，对此，张总又是如何看待目前海南的保障房建设情况？
张总深入分析了海南整个市场，他说，在海南岛谈房地产，要跟其他城市有所区别，因为这是一个个性化的省份，也不能按照海南岛内人人有一套房这样的标准来计算。“目前，海南省内有200多万家庭，而海南现有当地居民的住宅数量不下150万套，所以我认为海南的保障房市场不会有太多数量的需求，目前的保障房完全可以满足海南当地居民的需求。”
张总还表示，海南房地产市场 80%到85%都是岛外购买，这说明海南岛房地产业未来的重点不是靠保障房来满足，当地居民的需求是有限的，而岛外的需求是无限的，而这个无限需要靠市场的机制去解决。“很多人一提房地产市场就会理解为住宅市场，这是很狭义的，房地产市场有商业地产、有旅游地产、度假地产、教育地产等等细分化的市场，而作为国际旅游岛不应该把住宅市场比例放的太大。”
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