[摘要] 对于房地产行业，2012年或成转型年。三亚搜房网本期大话地产特邀陵水三湾业内人士参与本次论坛，诠释2012陵水房企转型发展的殇与路。
2011已然远去，但楼市调控年的基调却仍然在延续。2012刚刚粉墨登场，房企等待的将会是怎样的市场？在龙年春节三亚楼市的火热与海南其他地区的冷清，形成了强烈的对比。对于2012年的开局，开发商们仍有很多的期待，但同时也怀着更多的忐忑。面对仍然趋紧的调控大势，海南房企心中仍然忐忑，调控收紧、观望浓厚、销售乏力、融资无门、资金承压……，除了苦练内功外，面对着一系列困境的房地产开发企业或许已到了需“涅槃重生”的时候了。建设初期的国际旅游岛成为名副其实的“房地产岛”，这显然不是政府的初衷。为此，海南政府作出一系列表态，希望降低纯住宅的开发比例。而传统的住宅开发企业也在不断升级的调控之下谋求向旅游地产的转型。传统的发展模式已难以适应当前房地产市场格局，“转型”正在成为整个地产行业不得不探索的命题，海南各大房企频频出招蓄势转型。对于房地产行业，2012年或成转型年。
陵水拥有长57.5公里的海岸线，“三湾”旅游资源丰富，吸引国内各大商业巨头抢滩进驻。目前，“会跳舞的海”——香水湾、“会唱歌的沙滩”——清水湾、“幸福港湾”——土福湾已初具旅游度假规模，并掀起了旅游房地产和酒店项目建设的热潮。陵水从沉寂许久的孤寂到现在高端物业的云集，离不开大三亚经济圈的配套支持、东线高速的便利交通、区域内日益完善的基础配套，陵水区域已逐渐被众多有识之士所关注，成为国内外投资者注目的热土，北纬18度上的又一黄金地。尤其是海南开发房地产的湾区——香水湾，更是经受住了2011年房地产调控年的严峻考验，以“天价”别墅发光发热，让市场看到了其巨大的潜力。2012陵水房企如何在变数中寻求可持续发展的源动力？陵水三大湾区又如何在逆境中找到突出重围的发展方向？如何在调控大潮中全身而退？如何在激烈竞争中华丽转身？临近3?15，搜房网发动的性“中国房地产诚信月”活动正在进行中，陵水房企在对于诚信购房方面有何看法和建议？三亚搜房网本期大话地产特邀陵水三湾业内人士参与本次论坛，诠释2012陵水房企转型发展的殇与路。
绿城清水湾营销总监 刘元良
【主持人】：首先非常感谢大家参加由三亚搜房网主办“转型?思变?发展：陵水旅游地产如何在2012跳出美丽转型舞步”大话地产活动。我先介绍一下参加今天活动的嘉宾，分别是香水湾1号副总裁海毅轩、香水湾1号营销总监林波、海棠福湾一号总经理李军伟、海棠福湾一号策划经理黄继财、隆源·神州半岛副总经理黄越、隆源·神州半岛销售经理李佩茹、正扬集团总经理岑峙、正扬集团策划经理 婷、正扬集团销售经理符云、绿城清水湾营销总监刘元良、钻石海岸刘东江、华远经纪策划 、中信香水湾销售经理李烈冰、21金手指集团营销总监刘劲松。欢迎各位的到来！
【主持人】：陵水后期应该以怎样的优势支撑项目的高端定位？
【刘元良】：现在很多大城市都兴起了“新都市”的休闲主义，绿城清水湾也十分重视这个新兴的生活理念。所以，在项目的定位和规划过程中，将“舒适性”理念结合客体研究和人体研究一并考虑进去。根据国内外市场的调查分析，结合自身的发展需求，对项目的规划和定位制定相应的措施。“舒适性”对于现代人来讲，是一个非常重要的生活需求，而海南的资源也正是可以体现这一生活理念，所以这也给海南的市场增加了很大的购买力。“舒适性”这一理念也为产品营造和销售渠道等方面带来利好的作用。虽然陵水目前的发展不如三亚好，但是，我认为，在未来的日子里，陵水片区将会有很大的发展空间，其后发优势也随之诞生。我认为，对于项目来说，入住率是衡量项目成败的指标，所以，我们会着重与业主之间的沟通交流，做好后期服务，让他们在陵水拥有一个舒适的生活。
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【主持人】：香水湾1号在商业和配套方面如何满足高端业主的需求？
【刘元良】：绿城清水湾在规划的时候，就已经想到后期服务的问题。从拿地到产品运作，相对内地的很多城市毛利还是比较高的。并不是所有的钱都给开发商赚的，个部分是用于岛外目标客户的推广，第二则是花在服务上。绿城清水湾在最初的时候做过估算，每年开发商要补贴1000-1300万给社区商业和园区服务。商业部分的运营至少要准备5-8年的培育期，开发商至少要补贴7000万到1亿元。绿城清水湾的服务除了生活之外，还有文化和健康方面。如针对很多入住的老年人，要建设2000-3000㎡的老年人大学，让各有所长的老年人都成为老师，互相传授。还要建设有2000-3000㎡的少儿活动中心，真正实现老有所养、少有所乐，这些费用都是涵盖在项目预算里的。
近段时间以来，发现降价对项目的销售没有任何促进作用，反而是房价的坚挺能够帮助项目更好的销售。后续的服务、配套都已经是计算在房价里的，如果开发商单方面的降价，会将后期服务所需的利润空间都让出去了，就会导致项目配套的运营、服务没有足够的钱投入，使得服务品质下降，产品就会贬值，反而是坑害了客户。明白了这一点之后，客户也就不会要求降价。所以在项目前期定位的时候就要对后期的服务和配套设施运营进行规划，预算好后期服务和运营所需要补贴的金额。长远来说，还是要物有所值，把服务做好。
如果在项目规划之初就已经把后期的服务和商业配套运营包括进去了，就不会存在说后面的商业配套做不起来，在正常的情况下，商业街建造起来后，在招商的问题上就会非常顺利，根据绿城的经验，在招商过程中会对商家入驻的前三年进行估算，与商家协商共同承担风险后再引进来。所以在招商的过程中就不会存在说招商很困难的情况。回到刚提到的问题上，如果是说事先没有计划好，在开发成本上没有考虑到这块，那么要真正做好充足的商业配套的话，就要开发商进行补贴的时候就拿不出那么多的资金来进行补贴。所以开发商要做好与招商企业一同承担风险的资金预算，做好规划才是最重要的。
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