[摘要] 上世纪90年代初，海南曾有过一次开发小高潮，但持续没多久，进入“烂尾楼”时代。2003年“非典”后，三亚楼市开始复苏。2009年底，《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》“点燃”了三亚楼市。三亚湾凤凰岛的高层公寓从每平方米3万多元炒到10万元。售楼员每个月的销售提成曾达到12万元。
■上世纪90年代初，海南曾有过一次开发小高潮，但持续没多久，进入“烂尾楼”时代。2003年“非典”后，三亚楼市开始复苏。
■2009年底，《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》“点燃”了三亚楼市。三亚湾凤凰岛的高层公寓从每平方米3万多元炒到10万元。售楼员每个月的销售提成曾达到12万元。
■2011年3月，随着限购令出炉，三亚楼市成交量应声下降。如今，买卖双方进入了僵持阶段。今年2月，三亚楼市成交均价为每平方米22900.83元。
■专家认为，限购令短期内不太可能取消。但从长期来看，未来三亚乃至各地楼市的健康发展，还将通过比行政干预负面作用更小的经济手段调节。
随着调控不断加大，三亚楼市进入了一个“尴尬”时期：购房者买不起或不愿买，开发商则不断推迟开新盘，双方进入了僵持阶段
沿着三亚湾路慢慢往南走，便会发现，与其它海滨城市相比，三亚路边各种各样的售楼处和房屋中介特别多，几乎和卖椰子的水果店一样常见。然而，不少售楼处却是“铁将军”把门，而不少房屋中介里，店员们无聊地盯着门外或电脑，生意明显不旺。
住在一个老旧居民小区的三亚本地人关老伯告诉记者，以前这里没这么多房子，更没这么多售楼处。然而，自从2009年底《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》发布后，“旅游岛”某种程度上成了“炒房岛”，房价扶摇直上。而被设想为“东方迪拜”的三亚，其楼市在2010年春节期间被从外地大量涌入的资金炒“疯”了，市区不少新开盘商品住宅的价格从每平方米1万元迅速飙升至3万元。然而，仅过了二三个月，有消息称，“炒手”已退散。去年3月，随着三亚限购令出炉，当地楼市成交量应声直线下降，炒房顿呈曲终人散之势……
距离当初过山车般的波动已过去2年、限购令也出台了1年，如今三亚的楼市是什么样子?建房者、售房者和普通市民看待房价时，又各怀着怎样的心态?
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当地购房者：距离买房仍然有点远
顶着太阳，记者在鹿回头广场附近拦下一辆黄色出租车。
的哥姓陈，43岁，来自武汉农村。2008年，在家务农的老陈接到表哥电话，说三亚工地缺人，让他去帮忙。想到可以多赚点钱，另外三亚温暖的气候也对老婆的关节炎有好处，年底，老陈夫妻从武汉辗转来到三亚。之后，他在三亚湾附近海虹路上的建筑工地里盖房子，老婆在附近出租屋里调养身体、料理家务。后来，他抽空学会了开车，2010年10月离开工地，开起了出租车。
算上公司每月1500元的固定工资，老陈平均每个月能赚4000元，虽然不比蓝色出租车司机的收入——三亚出租车分蓝、黄色两色，黄色只能在市区运营，蓝色可以开进市郊景点——但在当地工薪阶层中已算不错，要知道，根据海南省人民政府官网今年初公布的数据，2011年三亚市城镇居民人均可支配收入为20472元，平均每月1706元。
可这份“不错”的薪水，在房价面前远远不够。三亚楼市限购1年，与成交量大幅下降不同，住房成交价仅呈“稳中有降”态势。三亚搜房网数据监控中心数据显示，住房成交均价2011年1月为每平方米26499元，到2012年2月为22900.83元，跌幅约13.6%。此外，满街中介的玻璃门上也贴得清清楚楚，即便是老陈家附近四面不见海的二手房，一平方米仍要1万多，再怎么省，老陈夫妻每月也只能攒不到3000元，还要不时“支援”老家……
高房价逼迫老陈接受这样的现实：三亚的楼市属于经济实力雄厚的外来买家，而不是本地购房者。像他这样在三亚生活、靠工资吃饭的外来打工者，没多少机会享受这座美丽的城市，再过几年老得赚不动钱，迟早得回老家。
目前，老陈一家租住在市内河东区一座5层高的居民自建小楼中。小楼条件不太好，每层住4户，每户20平方米，其实就是一个带洗手间的房间。但胜在便宜，月租仅500元，住户除了本地人，大多是老陈这样的外来打工者。
“以前住的东北人多，后来他们开始做大生意了，开饭店、开旅行社，发财后慢慢搬走一些。现在河南、安徽的特别多。”老陈说，外来打工人员喜欢住那里主要因为“房租不贵，离市中心又不远。可惜楼已经很老了，说不定哪天就要被拆掉”。
售楼员工：现在每天顶多卖一两套
面朝三亚市免税店，“25度阳光”项目售楼处就在不远处。
从示意图上看，这个将于今年底交房的楼盘，位于三亚市主城区内，距三亚湾直线距离800米，属于可以远眺大海的“二线海景房”。
销售主管周洋热情接待了自称打算为“候鸟”父母买“冬季疗养房”的记者。周洋说，项目共4种户型，建筑面积从37平方米到99平方米不等，起价每平方米20500元、均价23000元，由于是电梯高层，得房率约77%。根据这个价格计算，一套建筑面积55平方米的房子，总房价约126多万元。
然而，根据三亚市政府2011年3月发布实施的《三亚市人民政府关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强我市房地产市场调控工作的通知》，三亚市主城区(河东、河西两区)为“限购区”，原则上“已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市1年以上(含1年)的纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭”，均无法在“限购区”内购买住房。
不知是否因为楼盘位于“限购区”，记者在售楼处坐了半个多，发现前来咨询的人并不多，部分从免税店里出来的游客，干脆把风凉的售楼处当作休息室，周洋他们也不以为意。
“其实在三亚卖房子很怪，每年只有10月到2月有生意，别的时候无所谓。等过了劳动节天热了，别说买房子的人了，整个城市人都少了。”来自安徽的周洋更愿意将眼下生意的冷清与天气而非限购令联系，“今年春节，公司一共卖出去200套。现在少了，每天一两套。”
聊起当初的炒楼风，周洋说，圈子里流传的众多“传奇”，不少就出自那段时间。“那时候业务真好做。不过房价在2010年下半年到顶后就开始慢慢调整，现在已经基本稳定了，二线海景房均价2.5万吧。”
记者问他，“趋于稳定”的意思是否指价格下探空间已不大，符合条件的购房者应尽早出手?周洋笑着给出了一个间接的答案：“外地买家有实力，看重的是品质，对价格不那么敏感。而且，市区就这么大地方，拖得越久，海景房资源越少。”
部分楼盘：有办法“规避”限购令
事实上，在过去一年里，像“25度阳光”这样主打中小户型二线海景房的楼盘，销售情况已算相对不错。根据“伟业我爱我家”海南公司编制的2011年三亚楼市销售套数排行榜，去年成交套数排前10的楼盘均为二线海景房或保障房，压根没有一线海景房。
有业内人士对此分析称，一线海景房均价集中于每平方米35000元至70000元，购房者经济负担较大;且因为项目开发成本高，价格下降空间有限，在房地产“降价风”火爆的情况下，坚挺的房价自然会影响成交量。相比之下，虽然环比2010年成交量大幅下降，但在整体冷淡的市场环境下，二线海景房，特别是中小户型二线海景房，却以完善的生活配套、可适度调整的价格体系，受到购房者青睐。
但另一个问题随之而来，部分中小户型二线海景房位于限购的三亚主城区，是否会让部分外地购房者“看得到，吃不着”呢?
有趣的是，记者在主城区另一住宅楼盘的售楼处询问时却被告知，没有在三亚缴纳过社保的外地人，也可以买房，但仅限一套。但要等到“你真要买了，才能告诉你怎么操作”。
该销售经理向记者解释说，三亚的限购令只禁止外地人在三亚买房时贷款，或是购买1套以上的住房。“如果你在三亚没有房子，现在要买我们的楼盘，一次付清的话98折优惠，或者一个月内分两次付清，每次50%，保证拿房产证。”
随后，记者又以普通外地购房者的身份致电三亚市住建局市场科，一名工作人员答复说，非本地户籍人士在三亚购买住宅时，必须提供一年以上的纳税或社保证明才能取得购房资格，否则不予过户。
为何会出现两种不同的说法？
原来，据报道，为尽量减少限购令的影响，三亚部分楼盘找到了一条“规避”的办法，只要购房者到楼盘现场签约，就会有人帮购房者找到能提供相关证明的公司，利用这些证明就可以办理交易过户。而这种专为外地人办理补缴社保的公司，通常收费不超过1万元。
地产高管：现在开新盘非常尴尬
经过数次沟通，记者终于在一家茶馆中见到了三亚某房产公司财务总监老王。
“上世纪90年代初，海南曾有过一次开发小高潮，但没持续多久，1993年左右就进入了业内戏称的‘烂尾楼时代’。安静了几年，2003年闹‘非典’，海南没闹，大家又觉得这里是好地方，适合居住，楼市开始复苏。”
老王的公司便是2003年进入三亚房地产市场的。“2003年拿地时，不仅价格便宜，按当时的规矩，卖地的人还要请出钱买的人吃海鲜，和现在完全相反。”
2006年，老王公司在三亚的楼盘开售。据他说，2003年后数年内，全岛只有三亚楼市比较热闹，其他地区动静不大，即便是“三亚后花园”保亭县，2005年房价才每平方米2000多元。
《意见》公布前夕，三亚市区的房价是，一线海景房3万元、市区住宅近1万元。
2010年初，《意见》“点燃”了三亚楼市。老王回忆说，“当时有不少炒房客，拉着装满钱的行李箱，从机场出来不找旅馆，先找售楼处。”至于三亚湾凤凰岛上号称“无敌海景”的高层公寓，2009年起卖时每平方米3万多元，2010年春节期间已被炒到10万元。同时，与此前三亚“一枝独秀”不同，当时全岛楼市都在沸腾，连相对欠发达的岛中西部地区也跟风猛涨。
“发了一两个月神经。2010年春节过后，房价已经高得离谱，这时虽然还有人入市，但也有人冷静下来，开始观望。很快，房价出现滞涨，稳定在市区二线海景房新盘3万元起，看不到海的2万多元。”老王说。
此后，随着调控力度不断加大，三亚楼市进入了一个“尴尬”的时期。
一方面，由于本地居民住房刚需较少，就算开发商降价售房，多数人还是买不起或不愿买，房子终究还要面向外来人群;同时，在2011年三亚调控政策出台前，开发商已回笼了大量资金，有了“死守”的底气。鉴于此，已开楼盘的开发商撑着不愿降价，通过“95折”、“送一年物业费”等办法促销;而预备开新盘的开发商，则由于看不清未来走势，决定“观望”，不断推迟开新盘，打算熬过风头再说。
喝了口茶，老王一声长叹，“今年两会上说，房价远未回到合理水平，调控必须坚持，我们只有做好长期准备了。”
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