[摘要] 为高端别墅和豪宅提供可借鉴的营销模式，为别墅项目和别墅买家搭建顶级的交流平台，寻找别墅产业的可持续发展之路,住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹在搜房网中国第九届别墅节上进行了精彩发言。
7月20日起，在北京，在上海，由中指研究院、中国房地产指数系统联合主办，搜房网承办的2012第九届中国别墅节以“中国别墅、十城巡展”为主题，从产业发展趋势、消费趋势、产品、营销、资本等不同维度展望别墅界未来发展趋势，分享领先企业成功经验，为高端别墅和豪宅提供可借鉴的营销模式，为别墅项目和别墅买家搭建的交流平台，寻找别墅产业的可持续发展之路。住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹在搜房网中国第九届别墅节上进行了精彩发言。
秦虹表示，搜房网在楼市数据收集和数据分析方面掌握大量资料，对政府的研究工作给予了很大支持，其在房地产领域取得的丰硕成果和巨大的影响力，是业内其他同行所不可比拟的。
近四成别墅产品面积不足250平米 仅是高端住宅
国家资源部在2004年即停止了别墅用地审批，目前市场上在售的一些别墅产品并非是真正意义上的“别墅”。秦虹指出，与美国庞大的别墅市场相比，中国由于土地资源不具备，难以建设大规模独栋别墅。目前市场上近40%的别墅面积在250平方米以下，开发商以住宅建设用地报批，开发的是联体别墅，这些产品只能称为“类别墅”，环境和配套较好，装修、设计标准较高，容积率较低，其定位为高端住宅更准确。
房地产市场与货币政策紧密相关 美国是前车之鉴
在谈到调控政策的影响时，秦虹表示，在宏观政策的影响下，房价自去年四季度起一路下滑，直至今年6月，部分下跌幅度明显的城市开始出现成交量反弹。在此期间，国务院派出工作组到16个省市，督察各地落实宏观调控政策的情况。她指出，房地产作为具有使用属性的资产，其市场变化、价格变化与货币政策有直接关系，利率的高低、货币政策的收放，都对房地产市场有直接影响。
她回忆了2008年在世界银行做访问学者时的情形，当时美国房地产市场泡沫破灭引发大量银行对外抛售、抵押，其根本原因就在于货币政策调整。自美国911事件之后，为了刺激经济增长，美国在两年内连续13次大幅度降息，把基准利率从6%降到1%，直接带动房地产市场成交和价格大幅上涨，“贷款基本没费，买房永远不贵”，房价持续上涨，使得美国住房率由常态的63%上升至69%，达历史水平。
2004年，石油和粮食两个基础产品价格上升，带来通货膨胀，美联储在短短两年时间又连续17次大幅度升息，从1%升到5.5%，利率成倍提高导致贷款家庭还款利息提高，越还债越多，从而引发大规模断供，最终导致泡沫破裂。
反观国内6月份的房地产成交反弹，和一个月内连续降两次息有一定关系，再次验证资产与货币政策的重要相关性。
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连续降息刺激实体经济发展 坚持房地产调控不动摇
秦虹表示，为防止经济增速下滑，央行连续两次降息刺激实体经济发展，结果湛江市市长34年的钢铁梦得以实现，备受争议的钢铁行业得以立项。除此之外，对基础设施投资进行支持，现在计划“十二五”，中国将新建82个机场，扩建110个旧机场，通过实体产业和基础设施拉动保证中国经济增长。我们也看到，坚持放开的产业并没有出现明显的回升，而坚持调控的房地产在6月出现了转变，这是强资产属性的力量。
国务院强调坚持房地产调控政策不动摇，并且是长期不动摇，一是由于限购限贷政策实现了开发投资增速和土地购置增速双下降，后期市场发展得以平衡；二是由于房地产有资产属性，坚决不放房地产还涨，如果放，市场更加不可收拾。
秦虹指出，房地产政策不动摇，主要是调控方向不动摇，其中包括两个核心内容，，抑制投机投资性需求，第二，满足合理的住房需求，这两个核心内容是一套完整政策。从现阶段的市场需求来看，合理住房需求的主体仍是首次置业，现阶段政策主要是对首次置业的家庭提供一些信贷支持，满足他们的需求。温总理提出的抑制投机性需求作为长期政策，是未来政策的方向，今后会继续落实差别化信贷和税收政策。
高端市场的风险是政策 期待高品质别墅
数据显示，2010年住宅竣工面积中别墅和公寓占到5%，准确的说法可能是3.4%和4%，别墅和公寓在整个房地产市场中仍是小众市场。秦虹认为，有两类需求是最基本的需求，，我们要看谁最需要住房，第二，谁最有能力买房，这两类需求在整个房地产市场里面是最基本的。谁最需要房子，没有房子的人最需要房子，满足这部分人的住房需求市场。还有一类，最有钱的，买房子，不断追求住房更新换代，住好的环境、品质，显示他的身份，体现他的财富，来实现舒适生活，这方面也是比较稳定的。这两个需求是最稳定的。
对购买高端住宅的人来说，现在的政策限购、限贷、贷款政策对他们影响不大。现在高端市场面临的的风险是政策性风险，一个是限购没有资格，第二个是成本问题，比如重庆对独栋别墅和对房价高于平均房价三倍以上的楼盘征房产税，它针对独栋别墅和新交易商品房，对高端价格征房产税。
当然使用成本承受能力问题，也是各有说法，重庆做调研的时候，有两类意见，一类，正是因为政府对这类住宅征收房山税，所以很多定价在这个价格之下，高端市场越来越小，大众市场越来越大。还有一个，买高端住宅的人不在乎政府征税。我们说，今后高端市场的份额一定不可能太扩大，一定是小众市场。
别墅和高端住宅存在两个稀缺性，，供给土地稀缺性，第二，品质稀缺性。一方面供给上，独立别墅不比新增用地，独立别墅不给土地供应，独立别墅将来的供给会越来越少，土地肯定是稀缺的。第二个，可能我们要做一些类别墅，04年之前拿到土地没有完成现在继续开发，品质是不是能够达到别墅级的高端住宅的要求，也是值得考虑。2010年，总的别墅竣工面积里面，72%的别墅是由谁盖的？三级以下甚至没有任何资质的未定主体的一些开发企业来提供的，真正有一级企业和二级企业提供的别墅，只占到30%，27.8%，在竣工面积27.8%别墅和公寓是一级、二级企业提供。
虽然别墅是高端稀缺产品，但是稀缺产品里面还要细分，真正属于所谓高端别墅品质的别墅，量更少。每年竣工的住宅中，城镇竣工面积8亿多平方米，高端住宅份额占3%左右，量非常小。真正高品质别墅是市场真正稀缺的产品，最有条件成为历史建筑，希望别墅市场能够健康发展，提供名副其实的高品质。
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