[摘要] 作为三亚房地产界的发声者，2013年11月15日，三亚房天下小编一行深入迎宾路一线，在公园广场、居民小区、项目现场，倾听广大购房者的置业故事，共同展望迎宾路的发展前景，一起发现三亚最具成长性板块的投资潜力。
编者按：相较于2012年，2013三亚楼市仍处于稳健发展的态势，一些崛起的新城区逐渐进入了公众视野。
中心城区的楼盘仍在热卖，新项目的入市带来更多的期待和目光。三亚湾呈现新老交接的局面，崖城以高性价脱颖而出，迎宾路开始呈现百花齐放的局面……众多板块齐齐争夺市场，新老开发商争相发力，2013年年底，三亚楼市不再沉寂……2014，关于三亚、关于板块、关于价值，一场发现新三亚的行动正在发生……
在此背景下，购房者将出现怎样的心态变化？作为三亚房地产界的发声者，2013年11月15日，三亚房天下小编一行深入迎宾路一线，在公园广场、居民小区、项目现场，倾听广大购房者的置业故事，共同展望迎宾路的发展前景，一起发现三亚成长性板块的投资潜力。本次购房者调查共发放调查问卷200，收回有效问卷200份。
醉美三亚 东北老乡最“捧场”
参与调查人群中，55%的购房者来自东北地区，27%的购房者来自北京，其余购房者来自河北、甘肃、青海等省份。东北和海南虽然路途遥远，但是友谊深厚，多年来两地沿袭“资源共享 互通有无”的友好政策，三亚市与哈尔滨市在传媒、文化、旅游等领域展开多元合作，东北人更是海南商品房的铁杆追逐者。据三亚市房协主席刘国栋透露，在三亚的东北人占外地人口的75%以上。尤其是今年春秋两季，东北出现严重雾霾天气，进一步加剧了“候鸟”老人南迁的信心和决心。
北京，逐日高攀的房价和限购政策令很多本地投资者望而却步。近年来，海南楼市的崛起给北京人的投资置业提供了更加多元的选择，北京人开始将目光锁定海南多姿多彩的旅游地产和养生地产，据北京市民刘先生介绍，他看中的不仅是海南楼盘的高性价比，还有国际旅游岛未来的空间。
众口说房价 看涨派与看跌派各执一词
关于三亚楼市今年底至明年初的房价走势，55%的购房者认为房价会小幅下跌，主要原因是三亚商品房价格常年处于两万元的高位，已经达到峰值，随着市场供应的增加，商品房市场已经趋于饱和，未来房价会小幅下跌；另外，三中全会释放出“房产税立法”的改革信号，必然加重投资型购房者的持有成本，市场会出现新一轮的“抛售”潮，一定程度上也会压低三亚房价。
40%的购房者认为房价会小幅上涨，理由是国际旅游岛正处于火热建设期，政策、资金、人才的大量涌入，在提升海南省整体经济总量的同时，房地产作为海南的支柱产业，房价也会水涨船高。
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迎宾路多楼盘入市 购房者表示“很关注”
今年，迎宾路区域鲜有众多纯新盘入市，潜在的购房者普遍“很关注”，来自黑龙江的王大爷表示，他今年和老伴次来海南，准备在三亚过冬，经过多日的实地走访，目前已经相中了位于迎宾路与凤凰路交汇处的卓达东方巴哈马（楼盘），老人表示，该项目的老年公寓不仅提供了完善的养老服务，而且按月收费，价格合理，非常适合类似他们的“候鸟”人群。
来自北京的刘先生近期借来海南出差的机会考察三亚的商品房市场，关注的也是位于三亚市中轴线上的迎宾路区域，他认为这一带交通便捷，市政设施完善，未来的空间大，适合投资类人群的置业需求。
迎宾路区域东西悬殊大 但整体发展快投资潜力大
迎宾路西起三亚湾海月广场，东至吉阳镇，绵延30余公里，沿途分布着三亚市财政、公安、质监、人社、电力、电信、银行等多家市政单位，是三亚市区人流量、市政最完善、商业网点的，36%的购房者认为，迎宾路片区处于中心城区高端上档次的水平，另有50%的购房者认为，迎宾路东端靠近吉阳镇一带，流动人口复杂，社会治安混乱，环境卫生差，属于城乡结合部水平。来自东北的孟先生近期租住在迎宾路的丹州小区，他每天晨练时从丹州小区一路步行至海月广场，对迎宾路东西差异深有感触，他对小编吐槽说，迎宾路靠东的区域处于城乡结合部，城市建设、卫生环境、人文气息都不及偏西靠海的区域。但是就迎宾路目前的发展状况来看，在良好的规划前景下，随着建设步伐的加快，该片区域集具投资潜力。
纵观迎宾路区域 七成购房者看中地理环境
谈及迎宾路的区域优势，72%的购房者看着这里的地理环境。首先，迎宾路西端靠海，举目就可欣赏到一线海景，是市区难得海景物业；其次，迎宾路是三亚的主干道，四通八达，交通便捷，可满足购物、度假、健身等多种需求，即节约了生活成本，也符合老年人的生活习惯。
另有20%的购房者亲睐迎宾路上的区域配套，表示这一带医院、学校、超市、银行、公园、图书馆等公共资源齐全，免去了老年人的车马劳顿之苦。来自东北的吴阿姨早年购买的凤凰水城的物业，由于当时生活配套没有及时跟进，她每天买菜都要长途跋涉，她说非常羡慕住在市中心的人，下楼就是超市、菜市场。
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年底置业总动员 三成购房者表示年底出手
问及购房计划，近六成的采访者表示尚无购房计划，理由有二：一是动辄万元的高房价远远超出了他们的购房预算；二是三亚虽然自然环境优越，但市政部门疏于管理，卫生环境、社会治安不尽人意，打击了岛外居民的购房热情。另外，有逾三成的购房者表示会在年底出手。
根据《三亚市城市总体规划》（2008-2020），迎宾路区域被定位为“城郊型度假旅游生活区”，对于这一区域定位，九成受访者表示“目前还不具规模，比较遥远”。北京市民李先生表示，这一定位符合迎宾路的实际情况，三亚市政府已经做了大手笔的规划和投入，照此发展，未来前景不可限量。
东北人最“潇洒”逾半成购房者选择全款付清
在受访的购房者中，小编不仅看到了东北老乡对置业三亚的执着，也有感于他们挥金百万的“潇洒”，55%的东北大妈选择全款付清，剩余的33%选择按揭贷款。受访的购房者均属于岛外居民，购房需求以投资和度假为主，全款是他们的付款方式。
“100万”岛外购房者的分水岭，近九成受访人群的购房预算在100万以下，仅有2名北京居民的购房预算在150万至200万之间。原因是，岛外购房者均为二次置业，购房主要是为了满足度假、休闲等改善型需求，100万之内度假产品他们比较能接受。另外，候鸟老人均为东北传统老工业区的工薪阶层，购买力有限，高端、高价的楼市产品超出了他们的承受能力。
逾六成购房者买房为度假 小户型依旧走俏
若按自住、投资、度假这三个功能分别考量，63%的购房者的置业理由是度假。海南属于典型的旅游城市，旅游人口主要集中在每年的10月至次年的3月之间，岛外购房者如“候鸟”般在原住地和旅游城市之间迁徙，他们构成了三亚旅游地产的主要购买力。
鉴于度假、养老等特殊刚需，岛外购房者的置业意向以80平以下的小户型为主。来自东北的张阿姨只有一个女儿，女儿在北京定居，平时工作、生活节奏快，一家人团聚的时间很少， 阿姨于09年搬到海南，一是想在阳光明媚、环境优美的三亚享受自己的老年生活，二是追求自力更生，老有所乐，尽量减轻儿女的生活负担。如今，王阿姨在自己居住的小区结识了一大帮志趣相投的老朋友，一起相约去大东海游泳，去七仙岭泡温泉，晚年生活丰富多彩。
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