[摘要] 受国际国内大环境的影响，尤其是“八项规定”的出台，海南楼市逐渐分化，高端楼盘总体销售受到一定影响，总价50万至120万之间中低价位的楼盘依然走俏。
由住房和城乡建设部政策研究中心、中指研究院联合主办，房天下与中国房地产动态政策设计研究组联合承办的第十四届中国房地产发展年会将于3月6日在京召开。本届年会以“政策与市场的博弈”为主题，将围绕宏观经济与政策动向，深入分析分化局势下楼市政策与房价的变动关系。
在全面深化改革的大背景下，2014宏观经济如何发展？房地产政策导向如何？面对新的政策与市场环境，海南楼市如何转向？三亚撤镇设区，新版城市规划是否波及房地产业？新兴经济体崛起，三亚旅游经济如何突出重围？带着这些问题，3月4日，三亚房天下专访了今典地产集团副总裁张军。
今典地产集团副总裁 张军
受国际国内大环境的影响，尤其是“八项规定”的出台，海南楼市逐渐分化，高端楼盘总体销售受到一定影响，总价50万至120万之间中低价位的楼盘依然走俏。
“去库存”依然是海南楼市的头等要务
2014年是中国全面落实十八届三中全会精神、全面推行结构性改革的年，也是近20年来政治、社会、经济最为复杂的一年。土地制度、财税制度改革将进一步推进，不动产登记、财产公示等制度将相继出台，房产税改革试点将进一步扩大，这些都将促进楼市调控长效机制的建立和完善。展望2014年房地产调控，张总表示，从市场看，房地产调控建逐渐回归到市场与保障的双轨制、调控政策将以房产税等市场调节手段代替行政手段。具体表现在两个方面，一是调整市场高中低端产品的结构比例。一线城市商品房走“市场化”道路，政府可从商品房的高土地和税收中拿出一定比例的专项资金，用于、加快限价房和保障房建设。二是继续加强反腐力度，有效遏制楼市的投机需求，进一步净化房地产市场秩序。
张总表示，在商言商，商品房市场应遵循市场供求关系，不要人为给地价、税收、利润划定上线，高价位的商品，只要市场有人买单，风险由开发商承担，购房人、政府、开发商多赢没有问题。最近，北京的土地拍卖都在数十亿的量级，但并不影响开发商拿地的积极性。
2014年海南经济需要新的“发动机”
2014年，面对新的市场和政策环境，海南房企面临的的挑战依然来自市场。张总指出，海南自2010年推出“国际旅游岛”战略后，至今还没有清晰看到第二个“发动机”。尽管今年受北方雾霾天气影响，海南的旅游市场增长显著，但“去库存”依然是海南楼市近两三年的头等要务。
2010年以后，海南加大土地供给，开放商蜂拥而至，市场的库存量高企。为了解决这一突出问题，海南省政府于2013年11月初出台《促进房地产业持续健康发展的若干意见》，再次提出降低普通商品房开发比例，鼓励旅游地产等经营性产品的开发。对此政策，张总认为，《意见》代表了海南经济发展的方向。海南经济产业比较单一，房地产在GDP中占半壁江山，全省的收税、就业对房地产的依赖性较大。普通商品房等低端产品的粗放式增长是对海南稀缺的自然资源的极大浪费。
挖掘原生态文化是三亚旅游经济的落脚点
2014年2月，国务院发文批准三亚撤六乡设四区，针对这一重大政策利好，张总表示，“撤乡社区”是三亚城镇化建设的重要举措，但不能盲目乐观。三亚作为一个资源型城市，淡旺季突出，在拓展城市规模的同时，如果不能提高常住人口比重，从根本上解决旅游淡季的“空城”现象，不能提高商业、学校、医院、图书馆等公共物业的使用率，建再多的公共配套、再高端的酒店都是资源浪费。
张总进一步指出，人们对旅游产品的消费归根结底是对文化的消费，相比酒店、海滩、高尔夫球场、游艇俱乐部等硬件设施，人们更在乎当地的民俗文化、历史、特色饮食等精神领域的享受。2014年，三亚旅游经济面临的挑战不止限于本岛。张总表示，纵观国内外旅游经济体，东南亚国家、内地的青岛、珠海、厦门都将对三亚造成威胁。随着旅游市场的全球化，大家在选择目的地时会考虑很多因素，“谁的文化最有特色，谁的竞争力和附加值就更强”，在原生态文化的打造上，三亚还有很大的发展空间。
中国红树林度假世界32331元/平方米[天涯区]红树林度假世界0套在售是享誉世界的民族高端酒店品牌，张总将三亚湾红树林的呈现比作“恋爱三部曲”，前期试营业是谈恋爱，全面开业是走进婚姻殿堂，一、两年后的交换是结婚生子。张总透漏，2014年四季度三亚湾红树林将全面开业，作为70万平方米的酒店综合体，项目前期只运行了四分之一，真正的精彩届时呈现。未来三年，今典地产集团将在青岛、杭州、丽江等旅游资源稀缺城市布局10余家红树林酒店，届时，红树林将实现度假酒店的交换。
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