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2015年中期房地产行业投资策略:周期的魅力、转型的魅惑

招商证券   2015-06-10 14:48

[摘要] 从周期及转型的角度给出了未来地产股配置的逻辑和方向,同时在一个转型乱相的市场中寻求真相,首次系统提出地产行业未来选股的“双色球”原则,指出了存量时代地产股转型的三大方向。基于周期魅力以及互联网加持的转型动力,维持对行业的投资评级至“推荐”。

本篇报告从周期及转型的角度给出了未来地产股配置的逻辑和方向,同时在一个转型乱相的市场中寻求真相,首次系统提出地产行业未来选股的“双色球”原则,指出了存量时代地产股转型的三大方向。基于周期魅力以及互联网加持的转型动力,维持对行业的投资评级至“推荐”。

中期看好房地产行业因周期魅力,短期流动性变化提升大票配置价值,中期看小票仍是获得超额的方向。基本面永远是市场大周期的根本力量,我们维持15年是由产出缺口度量的经济底部的判断,作为周期品的房地产将充分享受牛市,且牛市越往后走地产的超额越明显。

地产股在牛市中的行情演绎可分为三个阶段:阶段由政策预期驱动,主要表现为“基本面向下+估值向上”;第二阶段由业绩预期驱动;第三阶段由通胀预期驱动。目前是一、二过渡。

股市和房市并非互斥品,应该对地产及地产股的投资保持积极。居民资产配置长期从房市流向股市隐含的房市与股市互斥的观点值得商榷,居民活期存款与定期存款增速差领先房价反映的实质就是居民资产配置诉求的变化,股市走牛带来的财富效应必然导致资产的再平衡,应该对地产的投资、对地产股票的投资保持积极,他们不是互斥品。

调控政策整体回归中性,效果明显,短期进一步宽松概率降低,未来仍存空间。房地产政策进一步放松与否依赖于就业状况的变化,短期进一步宽松概率降低,但未来仍有空间。行业供需数据反映的情况是行业整体边际改善,但分化持续,直接结论是一线城市房价继续看涨,二线城市房价逐步企稳。

首次提出地产新经济“双色球”原则应对转型乱相,明确三大方向。存量时代的转型充满魅惑,短期取悦资本市场后将露出原型,提出地产行业未来选股的“双色球”原则,指出了存量时代地产股转型的三大方向:交易环节(租、售),社区增值服务(物业管理加社区o2o),存量资源优化。对应标的分别为:世联行、房天下、合富辉煌;彩生活、万科;云南城投、南国置业。

风险提示:行业基本面不达预期,经济硬着落,流动性出现向下拐点。

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