经过上一轮的跑马圈地，海南可供招拍挂的优质土地已所剩不多。除了竞拍挂牌的土地、收购其他开发商手里的土地项目，要进军海南市场，还可以选择与拥有海南四分之一土地的农垦集团合作。
尽管很多开发商都知道农垦是海南的“大地主”，其拥有的1280万亩土地，不仅有地处海口、三亚等城市周边等待开发的土地，还有优质的温泉和热带雨林、历史文化名村等旅游地产资源。
但是，鲜少有人了解农垦的土地性质及土地流转方式，记者为此采访了海南省国土资源厅、住房与建设厅及农垦总局的相关负责人。
农垦拥有1280万亩土地
“海南农垦的土地出让、开发，只需上报海南农垦总局批准，无需再上报给省国土及住建等相关部门。”海南省住房与城乡建设厅改革与发展处处长史贵友告诉记者，农垦的土地为各时期的国有划拨土地，各农场是土地的产权代表人，农垦总局按照省政府赋予的职责扮演资产管理者的角色，对农场上报的土地开发项目履行内部核准职能。
海南农垦创建于1952年1月，1988年4月随着海南建省办经济特区，成立了海南省农垦总局，属海南省政府正厅级序列，系“省部共管”的农业部直属垦区。海南省农垦总局与随后成立的海南省农垦总公司实行“两个牌子、一套人马”的管理方式，对垦区企事业单位实行统一管理。海南农垦拥有的这1280万亩土地，就分布在海南农垦总局旗下的49个农场里，遍布海南全省18个市县。
据海南农垦总局内部人士介绍，投资者要想获取一块农垦土地，首先要与土地所属的农场洽谈，如果同时有两家以上合作开发意向企业，农场将按照总局产业政策要求，参照招拍挂的方式来比较合作开发方案，并将择优选出的方案报总公司投资管理部，由投资管理部组织有关部门评审后报总局（总公司）会议核准。
但是，该人士也指出，海南农垦土地的开发利用受地方政府规划、用地计划指标等方面因素的制约，所以，开发企业在策划项目时还要积极主动与地方政府沟通、协调，才能确保项目的顺利实施。
购买农垦土地门槛并不低
尽管原则上无需通过地方政府就能买到海南农垦的土地，但真正拿到土地的开发权并不那么容易。上述人士告诉记者，对于土地资源的开发利用，农垦坚持合作开发的原则，主张以项目带土地合作开发项目，反对简单的“一锤子”买卖土地的行为。
2009年8月21日，海南农垦曾在海口举行过一场资源推介会，将全垦区的土地、闲置资产和旅游资源等集中起来大规模向社会推介，吸引了各地逾500家大型企业及专业投资咨询机构前来咨询、洽商，其中包括华润集团、万科、鲁能等大型知名企业。
据海南农垦介绍，推介会后，有1000多家企业前来农垦寻求合作开发，也策划了许多很好的项目，但实际上谈拢的企业并不多，原因只有一个：很多项目和农垦制定的“跑道”有差距。
在项目选择上，农垦制定了四条原则：不简单出让土地，主要与外来公司合作开发；优先选择可持续经营的商业性项目；农场与开发商进行实物分成；把解决农垦职工就业作为刚性条件，暂时没有条件解决就业的，也要以安置就业的比例，按当地平均工资及社保标准，向农场支付相应资金。此外，合作开发项目还必须符合其产业发展方向。
海南农垦有关负责人透露，能够可持续获得回报的长期利益，能够大量转移劳力就业、能够带动农场和区域经济发展的主题公园和特色旅游等大型项目，以及符合加快海南西部发展政策的项目，海南农垦会优先考虑合作。
私下交易现象一度非常严重
据了解，尽管经农垦总局核准的项目并不多，但是农垦旗下各农场私下流转土地或大面积违规出租土地的现象并不少见。尤其是国际旅游岛上升为国家战略后，海南农垦的土地也随之，今年1月中旬至3月的海南省“封地”期间，私自流转土地的现象达到顶峰。而买家，也不乏大型国企及上市公司。
据了解，各农场私下疯狂卖地，与一份协议有关。2008年7月9日，国务院正式批复了《关于推进海南农垦管理体制改革的意见》，海南农垦从当年1月1日起由海南省全面管理。当时海南省政府与农垦总局议定，农垦用5年的时间完成改制及过渡，在过渡期内，海南农垦旗下的农场进行土地出让，地方政府会将其上交的40%的土地出让金全额返还给农场，用以改善民生。离海南省全面管理只剩不到3年的时间，一些农场为了全额获取卖地收入，便加快了卖地步伐。
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