楼市调控不断深入 广州动态调整供地目标
中国证券报 杨涛
随着调控的不断深入，广州今年住宅供应目标也随之动态的调整。年初预计今年供应7.64平方公里的住宅供地，之后调整为5平方公里，最近又可能调整到2平方公里以上。
今年年初，广州市政府面对不断冲高的房价，曾经提出“开闸放地”。3月9日，国土资源部专题调研组到广州调研广州土地市场时，广州市国土资源局表示与去年住宅用地实际供应，今年增加了将近七成，达到7.64平方公里。
然而时隔一月，在广州市国土资源管理联席会议上，明确今年广州将供应5平方公里住宅用地，较之前7.64平方公里的供地面积少了30%。其中中心六区供地面积超过了2平方公里。
随着国家调控政策的密集出台，广州市房地产市场开始发生一些变化。到7月，广州市国土资源局一位负责人在接受采访时表示，5平方公里是弹性供地区间的上限，会根据具体的供地节奏和市场反应进行供地。他表示今年住宅用地供应量的下限是2平方公里，并认为“可以满足市场的刚性需求。”
目前，广州实际出让住宅土地面积1.01平方公里，剩下的两个多月的时间里，广州市至少要成功出让4平方公里，才能完成5平方公里的供地计划。
10月15日，广州出台楼市调控细则之后进行的两场住宅土地出让均以底价成交。其中2010NJY-8地块竞得人是银利电子电器实业有限公司，2010NJY-9的竞得人是南沙置业有限公司。折合楼面地价分别为1051.5元/平方米和1522元/平方米。连一些地产分析人士都认为这个价格比预期中的要低。
合富辉煌集团首席分析师黎文江对政府调整土地供应表示支持。他表示，目前开发商手上的地还不少，如果新政调控之下政府“贱卖土地”，无异于让珍贵的国有资产流失。因此供应下限调整为2平方公里，无违反调控愿意，反而更加切合实际。
但从更长远来看，“限购令”一旦取消，紧缩供地会否引爆房价飙涨也令人担心。广州寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同回顾，2007年广州也推出了房地产调控的“穗七条”曾明确提出要连续三年每年住宅土地供应要达到5平方公里，但只有当年达到目标。2008年房地产形势骤冷，住宅土地供应计划马上变为4-2.5平方公里，最后仍没法完成下限，当年仅供地1.8平方公里。他认为这也是2009年房价大幅飙升的因素之一。
广州市政府似乎仍希望至少完成2平方公里的底限计划。广州市国土房管局挂牌出让的土地荔湾区黄沙大道(广铁南站)地块单宗面积达到26.15万平方米，规划建筑面积近50万平方米，但起拍价达到近50亿元，折合楼面地价9828元/平方米。
北京10月住宅用地零成交 开发商拿地更加谨慎
北京商报 齐琳
昨日，记者通过北京市土地整理储备中心的公开信息发现，截至目前，北京10月份住宅用地的成交量为零，而两宗正在交易的住宅用地即便在未来成功出让，也要等到11月3日。换句话说，北京10月住宅用地零成交已成事实。对此，业内人士认为,政府在加大供应的同时，需要保证上市的土地成功出让，而对开发商来说，随着调控的深入，很有可能会出现大房企领衔拿地、小开发商暂别土地市场的两极分化局面。
统计显示，10月份北京仅有1宗商业地块成功出让，尚无住宅用地成功出让记录。在该中心正在交易的经营性土地一栏中显示，计划在10月出让的住宅用地仅有房山区长沟镇的两块居住用地，目前尚无人应价。
而此前北京市土地整理储备中心曾明确表示，北京今年的政策房供地目标已超额完成。四季度将“主攻”商品房用地，加大供应量，计划安排至少50宗、约785公顷居住性质用地上市，这些地块大多位于新城和地铁沿线。多位业内人士也分析称，这些住宅用地如能顺利出让，可以完成北京全年1250公顷商品房供地任务，而短时间内增大供应，也可以改变购房人的预期，有效抑制来年房价上涨。
“住宅用地的零成交，政府和开发商的因素都有。”业内人士认为，尽管北京市此前已经明确表示将加大商品房的土地供应力度，“但供应不出开发商们想要的地块，依然无益提高未来成品房的供应，更无益于平抑房价”。在杨红旭看来，相关部门供应了土地是一方面，更重要的是应该考虑如何将供应的土地成功交易。
中原地产华北区董事总经理李文杰也认为，从目前正在出让的土地来看，尽管位于此前曾被热捧的房山等区域，但却地处长沟等非核心区域，很难吸引房企的介入，因此才会出现单月住宅用地零成交的现象。而北京市土地整理储备中心相关负责人昨日也表示，该中心将在11月起推出海淀小营、大兴黄村等多宗热点地块，估计届时将吸引开发商的目光。
“对于开发商来说，在历经了二次调控后，特别是北京市前日更是出台了商品房预售资金监管办法，开发商对后市的预判更加谨慎，不会贸然进行拿地，毕竟在现阶段没什么比现金更要命的。”但杨红旭也强调，现阶段并非所有的开发商都不敢拿地，“大企业、上市公司尤其是部分央企依然是有一定兴趣的，关键要看土地的质量”。
对此，北辰实业、金隅嘉业等多家北京国有房企的负责人也坦言目前仍有拿地的兴趣，更将这看做是低价抄底土地资源的好机会，而价格和位置将决定其何时出手。
“今后开发商在土地市场拿地会很明显地呈现两极分化的情况。”中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰向记者透露，二次调控及商品房资金预售款监管政策出台后，已有许多开发商试图转向二、三线城市，估计未来可能会出现两极分化的局面：大品牌、大国企领衔拿地，中小开发商为求自保，只得暂别京城土地市场。
上海土地市场温和上行 住宅用地出让火爆
中国证券报 周文天
楼市调控政策的密集出台，让楼市暂时冷清下来，但上海土地市场迎来了集中推地期，稀缺性商品住宅土地溢价再度走高，住宅用地成交火爆，地价持续温和上涨。
住宅用地出让火爆
4月17日，新国十条出台，楼市轮调控来袭，9月29日国家开始推行二次调控，上海出台了“沪12条”。在此期间，上海土地市场却风起云涌，在经历了调整、低迷期后，土地市场迎来了放量提速期，调控气氛下，房企拿地热情依然不减。
从中指研究院统计显示，1-9月上海土地出让收入为1140.97亿元，同比增长64%。9月末，上海连续两天内相继诞生新地王，其中上海12幅土地成交金额逾200亿元，溢价率达50%以上。
据汉宇地产市场研究部数据显示，上海9月经营性土地总供应量为270.5万平方米，成交数量却有较大幅度增长，共23幅土地，环比8月增加115.4万平方米，增幅72.8%。
10月8日，雅戈尔更豪掷33亿元在上海逆市拿地，长风8号东地块的楼面地价更是再创区域新高，达到26000元/平方米，远远超过了中海地产在附近地块创下22409元/平方米的纪录。
10月14日，上海迎来了7幅经营性地块的集中开标。华侨城、绿地等大型房企成为拿地的主角。关注的航头中心镇地块引来“招保万金”等18家房企前往现场参与竞买，最终金地集团创下328%的高溢价率，跻身今年上海土地溢价三甲。
业内人士表示，新政虽在短期内影响了开发商拿地的心理预期，但是宅地依然是大部分开发商竞相争夺的目标。
限购令不限商业地产
近期针对住宅的调控政策密集出台，上海商业地产也乘势高歌猛进。
数据显示，今年以来上海商业地产月均成交量达19.2万平方米，其中9月成交量更是达28.56万平方米，双双创下历史新高。在这种背景下，上海10月份连推十余幅商用地，成交火爆。
在出台“沪12条”楼市新政及“限购令”之后，上海在10月14日迎来了首次集中推地。当日推出的7幅用地中，大部分为商业用地。10月20日，上海又迎来集中性拍地，总共出让12幅商业或者商办性质的经营性用地。
由于上海推出的商业地产位置较偏，最近成交溢价率均较低。但位置较好的商业地块，依然受到追捧，位于地铁11号线沿线的嘉定两商住办地块就双双以溢价80%成交。
上海乘星行总经理李骁指出，随着4月地产调控新政和9月“限购令”的实施，房地产企业介入商业地产呈加速趋势。首先，住宅需求被卡住，挤出的资金将会流向商业地产；其次，商业地产市场在政策调控方面相对平静，受到的制约相对较小。相信未来商业地产市场的升温还会延续。
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