昨天，上海迎来新政后第三次集中拍地，全天出让12幅经营性用地无一流拍，出让总金额达到了22.53亿元，7幅地块以底价成交。这12幅经营性用地包括，青浦8幅，普陀、浦东各2幅，总出让面积28.5万平方米，此次推出的土地大部为商业、其他商服用地，从而延续了9月底以来的商业用地上市潮。
土地市场暂别“面包面粉同价”
工业园区富力东侧地块是昨天公开出让的一幅纯住宅用地，受到竞拍者的追捧。昨天，旭辉集团以4.57亿拿下该幅地块，折合楼板价8160元每平方米，溢价率193%，这幅地块容积率达1.4，现场共有10名竞买人参与现场竞价。除此以外，受到投资者关注的还有多幅商业用地。圆通速递1.15亿拿下工业园区盈港路北侧地块，折合楼板价3477元每平方米，溢价率334.6%。上海怀盛房地产开发公司4.14亿拿下盈浦街道淀山湖大道南侧i地块，折合楼板价5031元每平方米，溢价率76.5%。地纬集团1.15亿拿下川沙新市镇a03-22地块，折合楼板价6465元每平方米，溢价率54.6%。盛青房地产4500万元拿下盈浦街道淀山湖大道北侧地块，折合楼板价9827元每平方米，溢价率181%。上海达存房产3400万拿下高行集镇b1-6地块，折合楼板价7136元每平方米，溢价率44.6%，其余7幅地块以底价成交。
针对新一批土地出让的结果，昨天，有分析人士向记者表示，结果在意料之中，出让价格反映了宏观调控的大背景，成交价格偏低。以一幅纯商业用地工业园区富力东侧地块的成交价格来看，楼板价为8160元每平方米，而附近二手房价格已经达到12000元，并没有出现近年来上海土地竞拍中频频出现的“面粉与面包同价”的情况。
商办投资“受制太多”仍难火
昨天，记者从中原地产、21世纪不动产等多家房产公司获悉，“沪12条”后，写字楼、商铺等商用物业带看量上升了20%左右，然而实际成交量的上涨则在10%左右。与住宅相比较，商办投资并没有受到房地产投资者的普遍欢迎。
中原地产有关分析人士指出，目前商业项目的使用年限是40年，首付5成，贷款利率是基准利率的1.1倍，看似基本与住宅的“二套房”类似，但是商业地产的贷款年限一般都在10年以内。一般写字楼的得房率在65%-70%左右，个别甚至是仅有50%，较低的使用面积率也在无形中增加了购入成本。而在持有成本方面，写字楼的物业管理费动辄几十元一平方米，是住宅项目的10倍以上，也意味着持有者要充分考虑一旦物业空置时的资金成本。另外，商业地产项目交易税费较高，因此很少有房东在购入两三年后就转手卖出；从商用物业和住宅项目投资回报来看，一般成熟的商业项目投资在5%—8%，预计10年到20年能收回成本，一般每年的价格增幅在10%左右，这些都与投资住宅地产完全不同。
“志在必得！”这是昨日上海青浦工业园区富力东侧住宅地块成功摘牌之后，其新东家旭辉集团代表面对媒体记者时所说的话。
近半年来，上海土地市场一直随着楼市调控的加剧震荡前行，尽管有不少区域的地块出现了行情的下跌，但市场中仍不乏高地价的追捧者。昨日，今年上海第83号土地出让公告中12幅商、住地块全部摘牌。其中一幅住宅地块——青浦工业园区富力东侧地块在17家企业的争夺下溢价193%成交，成交楼面地价高达8160元/平方米，摘牌者为近一年来几乎所有拍地现场都会露面的旭辉集团。
工业园区富力东侧住宅地块东至小浦港，南至清河湾路，西至富力a区，北至胡涂浜，地块出让的面积39992.5平方米，规划容积率为1.4。
土地交易市场信息显示，该幅地块开标前，已经有17家企业申请竞买，并在网上有4轮报价：从底价1.5597亿元上升至3.3598亿元。开标时有包括旭辉、新城和同济科技(8.64,-0.33,-3.68%)等16家竞买企业到场，或许是考虑到挂牌价已翻番，最终有7家企业放弃了现场竞价环节。
昨天下午，工业园区地块正式开标，经过10家企业的一轮“暗标”，最终，旭辉集团以1520万元的差价击败了第二报价，将该幅地块收入囊中，成交地价4.5688亿元，折合楼面地价193%。
“这个价格挺高的。”地块摘牌后，一位不愿透露姓名的港资开发商代表介绍，目前工业园区地块所在位置属于青浦新城北部，附近在售新盘有富力桃园，稍远一些则有仁恒运杰河滨城。富力桃园的公寓在8~10月一批房源的成交均价约为13300元/平方米；仁恒运杰河滨城联排别墅房源成交均价在2万~2.6万元/平方米之间，叠加产品的价格在1.5万~2万元/平方米之间。“也就是说，如果房价保持稳定，旭辉以后做公寓房就很难能保本，我估计他们会做包含有类似别墅和公寓房的复合型社区。”
对此，旭辉集团总裁助理钱建良表示，此前旭辉已在青浦拿到了一幅地块，而这次出让的地块就在旁边，因此旭辉对于该地块是志在必得，接近200%的溢价率也在旭辉的预期之中。
记者回顾今年的6月23日，旭辉集团以7.26亿元获得青浦区工业园区岛区西侧地块，面积7.32万平方米，容积率1.2~1.8，折合楼板价5507~8261元/平方米，溢价率136%。
钱建良透露，两幅地块由同样一个团队进行操作，成本会降很多。他指出，目前，上海住宅用地较为稀缺，如今以这样的价格拿下青浦地块是物有所值的，将来也会开发一些高端产品。
就目前来看，上海土地市场行情虽然偶有震荡，但经营性用地溢价成交的情况依旧属于常态。昨天摘牌的地块中，有7家企业申请竞买的盈浦街道淀山湖大道南侧i地块被上海怀盛房地产有限公司以4.14亿元摘得，溢价率77%，地块为商住的性质；另一幅有4家企业申请竞买的朱家角镇康欧路西侧地块，则被绿地集团以4.25亿元摘得，溢价率66%，折合楼面地价仅约1616元/平方米，地块为商业性质(文化娱乐和居住区公共服务)；此外，有6家企业争夺的普陀区“两湾一宅”大公建地块被上海万企爱佳房地产开发有限公司以5.32亿元摘得，溢价率55%，折合楼面地价10421元/平方米，地块为商办性质。
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