[摘要] 截至3月28日，全国一成的城市提出了大约10%的涨价目标，九成城市罔顾中央的要求，未出台调控目标。（3月30日《新华网》）看了这个结果，网民们评价说，这样的结果让开发商放心，让老百姓死心。清明节不远了，想起了一个歇后语，上坟烧报纸——糊弄鬼啊。
就在国人屏息等待各地房价调控目标出台时，媒体公布的结果让善良的人感觉在过愚人节，截至3月28日，一成的城市提出了大约10%的涨价目标，九成城市罔顾中央的要求，未出台调控目标。（3月30日《新华网》）看了这个结果，网民们评价说，这样的结果让开发商放心，让老百姓死心。清明节不远了，想起了一个歇后语，上坟烧报纸——糊弄鬼啊。
据报道，受调控目标出台的利好消息鼓舞，深圳的投资客跃跃欲试准备入市了。
房地产调控从2003年开始，经历了数个回合，但是房价调一次涨一节，如今北京上海深圳的房价直追纽约东京。今年中央出台了史上最严厉的措施，动用了行政、税收、信贷等一系列手段，可房价依然纹丝不动。难怪温家宝总理在澳门访问时感叹，调控房价太难了。
房地产调控为何每次开始雷霆万钧，最后都成了空调？因为调控从未见过真章。决策层顾虑不少，怕打压经济；地方政府包藏私心，阳奉阴违。最明显的，在历次的调控文件中，只说“控制房价过快上涨”，从未提“降”字。地方政府心领神会，每次房价真因调控而向下波动，便出马救市。这样的调控没有任何诚意，完全是应付沸腾的民意。于是经过多次心理暗示，狼来了的故事不再有人相信，社会上逐步建立起“房价只涨不跌”的心理预期。
房地产是个筐，许多人的期待都往里装。长期以来，它是我国的支拄产业，体量大，带动性强，对GDP的贡献大，中央政府在调控房价的力度和手段上有太多考虑。而调控的关键在地方政府，巨大的利益纠结让地方主官从未产生调控房价的动力。首先巨额的土地出让买卖，使地方政府怎么看都像个商人，打压房价等于自断财路。其次调控房价，也让官员个人的利益受损。现在的公务员队伍中，握有两套以上房的人不在少数，这些掌握制定房地产政策的人，要他们出台降房价的政策，让自己的资产缩水，岂不是与虎谋皮。这一点，上海市长韩正在今年上海的人代会上一语道破。
在有关房地产的全民口水战中，各路郎中开出了五花八门的药方，有说需求推高房价，有说地价带动房价，有说丈母娘助推房价，其实这些人都是揣着明白装糊涂，从地方政府到银行、开发商、投资客，他们合力推动房价的目的只有一个，就一个“利”字。如果说需求推动房价上涨，那么我可以说，在大家都看好把投资房产作为获利手段的情况下，中国的房子建到月球上都不够卖。中国住房紧缺是个巨大的谎言，如果把空置的房子都用起来，即使现在停止建房，房子也够住。那些公开的贪官一人十几套房，房子建多少也没用啊。
目前的体制下，我无法做出房价下降的乐观预期，房地产一旦降温，上面担心失业，银行担忧坏账，地方失去财源，有房的人害怕资产缩水。牵一发动全身，十指连心，动哪儿都心疼。表面上看，房地产调控像一团乱麻，理不清头绪，其实，问题并不复杂，因为有太多的人利益牵扯其中，而使调控目标暧昧不清，下不了壮士断腕的决心。
想看到房价下降的那一天，必须给足两个理由。一是各利益攸关方降价的动力，那就是降价对政府、银行、开发商有利。二是不降房价有顶不住的压力。现在看起来，条断无可能，那么只有外力推动，让地方政府面对压力，在降房价与个人利益、地方利益之间做出权衡决断。这个外力无疑来自民间，需要开启民智，在议事制度上进行创新，从而实现合法有效的博弈。最近，中央提出了社会管理的新命题，我想不妨在房地产调控的问题上，做一个探索性的尝试。
第三轮房地产调控雷霆出击，组合拳迅猛，让楼价强行反攻，没能得意几天的房地产商和投机者措手不及。这一次，是楼市“火锅”的“锅盖”被盖起来了。
上一周，2010年初以来的第三轮房地产调控雷霆出击，组合拳迅猛，让楼价强行反攻，没能得意几天的房地产商和投机者措手不及。
提高购房成本、限购、房产税，此三管齐下，如果执行到位，实际已经通过行政限制和利率税收价格基本封杀了楼市的投资（投机）需求。
即楼市价格继续上涨的“锅盖”被盖紧了。与此同时，“进一步落实地方政府”和“加大保障性安居工程建设力度”，则试图通过增加廉租房的供给，对楼市“火锅”进行釜底抽薪。
这一套组合拳出手后，相信盖“锅盖”将直接见效。楼市成交量将大降，随着CPI可能继续上涨推动进一步加息，房产持有成本将不断增大，那些拥有多套投资房的人将承受不住压力，要抛售减压，一旦出现恐慌性抛售，保守估计，房价也要出现30%左右的回调。
新“国八条”和房产税的本意是抑制房地产投机，如果调控出现成效，持有成本锐增，而房价较大幅度回调，那么过去10年，中国大都市涌现的不少亿万、千万的“房产富翁”将会被打回原形。
诚然，对于地方政府加大保障性安居工程建设力度，笔者却不乐观，因为一旦出现楼价下跌，地方政府土地财政将锐减，在地方政府开支不断膨胀的情况下，指望他们拿出更多的钱来进行住房保障，这显然是不切实际的。除了极少数执政能力强的城市之外，预计2011年所谓加大保障房力度仍是纸上谈兵。
在新“国八条”和房产税出台后，2011年房价下跌是肯定的，那么接下来人们最关心的问题就是——会跌多少？
令人遗憾的是，房价会跌多少，主要并不是由中国人控制的，房价会跌多少，关键看CPI（决定加息的重要因素）；而CPI主要由农产品价格决定；而农产品价格主要由美国或美国农产品期货市场和华尔街的金融寡头决定。尽管农产品在2011年已经涨势疯狂，但是国际投行最近仍然唱高农产品，同时大力推高石油价格——化肥等主要农资品都是从石油中生产的。
即未来我们很可能看到农产品价格继续喷发的场景。其逻辑是这样的：异常气候和自然灾害（比如现在中国北方大旱）——国际投行推高石油价格——化肥等农资价格上涨——中国农产品出现刚性缺口——国际游资疯狂炒作——农产品价格继续飙升——中国CPI上涨到10%以上，房贷利率提高到12%以上——更多中国炒楼套牢者支付不起利息——由开始少量不得不抛售房价下跌，但很难卖掉——大量恐慌性抛售，房价大跌。
由此得出结论，中国房价下跌的幅度，是由石油和农产品价格上涨的幅度所决定的。
此外，决定中国楼价下跌幅度，还有另外两个重要因素：
一、中国货币紧缩的力度，从现在的各种信息来看，紧缩不会在短期内逆转。最近，央行行长周小川还表示，尽管存款准备金率已经在高位，但未来还是会使用这一工具以及央票的发行来对冲流动性。二、国际热钱是否决定大规模撤离中国。
总体而言，对于未来的中国房价，本人不乐观。那些仍然持有大量投资房的人将会有大麻烦，楼市与股票不同，它的交易成本非常高，在涨的时候好卖，跌的时候想出手是一件很困难的事。当然，少数勇敢的人可以壮士断腕，但多数会像已被盖上锅盖里的“青蛙”，在不断加温中，已经失去了出逃的力量。
同样麻烦的还有持有大量土地，但现金流差的房产商，未来一两年它们有可能遇到比2008年更严峻的挑战。受楼市连累，股市很难乐观。
未来一年，中国经济和中国企业将面临非常严峻的挑战，其程度将不亚于2008年，人民币不断、高资源价格、高农产品价格、劳动力成本提高等等，不断提高中国制造刚性成本；而超高存款准备金率、高利率、房价下跌、股价下跌等等将使流动性变得稀缺。在这种大背景下，中国企业如果仍然盈利，那必须具备超凡的能力。
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