[摘要] 记者经过多番走访了解到，三亚近六成预售商品房销售未能及时备案。这些已销售但未能及时备案的预售商品房，暗藏变相炒房隐患。一位在三亚从事楼盘代理的资深顾问告诉记者，若楼盘代理商在销售环节把关不严，未备案的预售商品房私下更名转让很简单，给变相炒房留下极大空间。
我省住建厅发文，从5月1日起购房者不得转让预售商品房。
数据显示 三亚万套商品房未销售
三亚市统计局数据，今年3月，三亚市新建商品房销售面积达5.66万平方米，与今年前两月增幅相比，呈稳中回落的发展态势。有分析认为，三亚楼市供销关系悄然回归理性，该市房地产市场步入平稳健康发展轨道。而在三亚房地产市场逐渐平稳的背后，上万套在售商品房却显示未销售状态。三亚房地产市场信息网统计，截止到今年3月29日，三亚仍有16934套商品房未销售，而三亚住建局曾统计，2009年全年销售总套数13240套。
三亚目前未销售套数超过去年全年已销售套数。三亚市房产管理局交易中心信息科技术人员告诉记者，上万套未销售商品房是根据各楼盘总套数，减去已进行销售登记备案的套数。
“这些未销售的商品房绝大多数没备案。”技术人员解释，只有楼盘代理商在网上申请备案，信息中心才能统计这个楼盘有多少套房已销售。备案是预售商品房销售必经环节，因此，商品房是否备案成为界定房屋销售与否的标准。
楼盘代理商 购房者未及时配合备案
19日，记者以购房者身份前往某楼盘售楼部了解楼盘销售情况。与数月前的火爆场景相比，如今售楼部内显得格外冷清。置业顾问赵女士指着挂在墙上的销控表告诉记者，目前该楼盘四期仅剩30余套房，不久将推出5期项目，可能到时房源会较充裕。
为了验证该置业顾问的说法，记者登录三亚房地产信息网查询销售信息。结果显示，该楼盘四期项目住宅套数728套，已售套数147套，有581套商品房尚未销售。楼栋房屋销售状态多为“可售”。
该楼盘置业顾问赵女士对记者说，房产局销售信息以登记备案为准，而楼盘则是将实际成交套数显示在销控表上。“只要购房者在交付定金7天内支付全部房款，该套房屋就可算作成交。”赵女士说，很多外地购房者在付房款后，不能及时赶到三亚配合销售部办理预售房备案。
19日，记者走访三亚市区10余家在售楼盘，近六成预售商品房销售未能及时备案。记者在登录三亚房地产信息网查询发现，竟有10余套房源未备案，显示“可售”图标。许多楼盘置业顾问透露，由于三亚购房外地人居多，外地购房者不能及时赶回三亚办理备案手续，房屋备案只能往后拖。
暗藏风险 没经过备案的预售房有炒房空间
“这些没有经过房产局备案的预售房，给炒房者留下很大的操作空间。”三亚某楼盘销售经理蔡先生向记者透露，按规定预售商品房一旦备案就无法更名，也无法私下将个人已购房屋转给他人。而那些还没备案的房子，只要开发商把关不严，更名、转让对炒房者来说变得很容易。
“一旦房款缴清后，购房者应该督促开发商尽快备案。”蔡经理表示，预售商品房不同于现房，购房者还暂时无法取得房屋土地权证，惟一能确认所购房屋产权的就是房管局是否将其房屋备案。
三亚市住建局房产交易中心黄沫能主任称，未经房产局备案的预售商品房一旦出现炒房现象，难以监管。按《城市商品房预售管理办法》，开发商应在签订合同之日起30日内，向房地产管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。
防范措施
不得转让预售商品房
为规范商品房买卖合同备案注销变更，加大力度打击变相炒房。4月16日，我省住建厅发布《商品房买卖合同备案注销变更工作通知》，明确自今年5月1日起，购房者严禁转让预售商品房，房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的买受人不一致的，房屋登记机构不得办理房屋权属登记手续。
编者提醒
《城市房地产管理法》第45条第2款规定，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
我国现行法律对商品房预售进行登记备案的规定，不难看出国家实行登记备案制度的立法目的主要是通过对商品房预售合同的管理，对房地产开发商预售商品房行为的合法性进行审查，以保护预购人的合法权益，进而防止预售期间“一房多卖”现象的发生。商品房预售的登记备案制度可以保护购房者的合法权益，也可以避免和预防一些不必要的纠纷，在很大程度上起着维护不动产交易安全的作用。
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