[摘要] 近年来随着物业管理行业的不断发展，其专业化、市场化的特征越来越明显，已成为与民生接触最多、联系最密切的行业。然而现在有很多人并不了解物业管理的真正含义，在行业的发展之中，物业管理企业也面临着各种各样的严峻挑战。不管是服务还是市场定位和经营，物业管理行业在市场环境的不断变化中，竞争也显得越来越激烈。
近年来随着物业管理行业的不断发展，其专业化、市场化的特征越来越明显，已成为与民生接触、联系最密切的行业。然而现在有很多人并不了解物业管理的真正含义，在行业的发展之中，物业管理企业也面临着各种各样的严峻挑战。不管是服务还是市场定位和经营，物业管理行业在市场环境的不断变化中，竞争也显得越来越激烈。一些中小型物业管理企业在面对各种因素的影响下，开始如履薄冰。
案例
用工不规范企业难做大
商报记者曾在某小区遇到一位保安，小区里的人都叫他老郑，他是海口某物业公司的一名员工，从某种意义上也可以说不是，因为他没有和物业公司签订劳动合同，此外在他工作期间，物业公司还与他签订协议，不购买任何保险等。老郑今年50多岁，年纪大了，去很多地方工作，都没有人要，因此他老老实实地守着手头上的这份“保安”工作，每个月他的工资是1350元，一个月上10天通宵班才加50元钱。小区里的电动车要是被偷了，老郑还要自己掏钱赔偿。老郑说，小区里的6个保安都是这种状况。记者问他为何不去上诉，他说：“如果要上诉赢了又能怎么样，不仅要花一笔诉讼费，还会面临失业。”老郑的事例让我们看到了某些企业用人不规范，显然企业给自己的发展添加了阻碍因素。
海口物业管理协会的秘书长梁金华说：“不管是什么企业，都应该按照国家规定的规章制度来办事，最重要的就是自律。”首先，企业内部要制定一个完善的规章制度;其次，人员分工，责任明确，制定员工管理制度;企业用工要严谨，有标准化。
缺少服务小区矛盾成堆
在不少新闻媒体的报道中，我们都可以看到某某小区与物业发生矛盾，如管理费用不合理、物业服务不到位、一些基础设施的失修等等问题，使小区的物业和业主之间的矛盾一触即发。
前段时间，海口某小区发生业主被一名保安刺死事件，如同一条导火线，该事件立刻升温，被媒体曝出该小区曾经多次发生保安伤人事件、物业管理种种不到位等问题，最后该小区业主委员会和广大业主代表出经费，临时聘请了一批新的保安来负责小区的安保工作。
另外老旧小区的物业管理费用还是按照以前的标准征收问题，令物业公司成本、负担增高，一些公司为了缩减开支不得不裁员，小区的服务跟不上，业主与物业的矛盾随即出现。
梁金华说：“只要说开了什么都好办。”与业主以及媒体保持良好的沟通是企业发展的关键。由于很多人并不了解物业管理行业，媒体可以通过沟通，以及深入了解，在宣传方面多从正面来反映事情的本身，让更多的人看到这个行业的性质。在发生矛盾时，业主和物业双方都应该心平气和地谈谈解决问题的方法，激化不能解决矛盾。
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物业公司也要待遇留人
某小区保安小刘表示，现在海口保安的工资才2000元，除去社保等支出，也就1800元左右。保安的工资好像陷入了瓶颈，始终提不上去。小刘今年26岁，是西安人，一个人在海口租房子每个月也要500元，除去其他支出，每个月也就存个500-600元。他说道，自己还想存钱买房子，这点工资太低了，因此他准备辞掉这份工作，找一份工资高一点的。
与小刘不同，老张觉得自己目前的工资还不错，因为他今年已接近60岁了，不少企业对于他们这么大年纪的都不愿意聘用，因此他觉得保安这份工作很踏实。
探索
物价上涨管理成本增高
众所周知，随着市场物价水平的提高，人们对服务和周边环境设施的要求也在不断加强。不少物业管理企业由于支付不了太多的费用，但又不得不维护以前的老客户，所以在不改变以前物业管理费的情况下，增加支出，最终导致物业管理成本上升。
海南金村物业管理有限公司(简称：金村物业)已经成立20多年了，在他们服务的不少小区中，也有长达十几二十年的住户。在新的物价标准下，员工工资不断增加、维修费用不断增长，如果物业公司要求增加物业管理费，不少老住户都不愿意，还是按照每平米0.9元标准支付。金村物业董事长赵女士说道：“这个时候矛盾就出现了，因此现在我们还是按照以前的标准来收取物业管理费用，企业的经营成本就不得不增加了。”
2008年中物协发布的《物业管理行业生存状况调查报告》指出，目前大多数物业服务企业的经营规模小，创富能力差。近半数企业未能盈利，反映了多数企业生存状况困难，缺乏可持续发展的经济基础。
企业用工问题愈见紧张
用工荒，是每个企业共同面对的问题。由于用工成本居高不下，物业管理企业由于盈利薄弱而拿不出高新聘请一批高素质的人才或者留不住人才，这也就使得物业服务企业陷入了工资水平低和员工流失率高的状况之中。据观察了解到，在一些老旧小区里，经常可以看见年纪较大的保安和保洁员。而一些年轻的专业人员却变得日益短缺，如维修工、绿化工等，他们在有一技之长的同时都纷纷选择高薪职业，导致物业管理找不到员工以及人才流失问题突出。
用人成本增加企业负担
2012年海口每月工资标准由现行的830元上调为1050元，政府为了保护劳动者权益，还不断提高各项保险福利，新《劳动合同法》的出台实施，对各行各业都将产生深远的影响，尤其是对劳动密集型的物业管理行业的影响更加深刻。如社保、医保、公积金等层层加码的福利，让微利经营的企业呼吸越加困难。
金村物业董事长赵女士说道，为了适应新的政策，物业管理企业为每位员工上调工资、购买保险、增加福利等，在原本没有上调物业管理费的情况下，这些成本的提升可谓是企业支出最重要的一部分了。
而对于物业管理企业内的从业人员来说，普遍属于低收入阶层，有些甚至文化程度不高，从农村来城市打工，在这种状况之下，如果物业管理企业因为成本支出的负担而裁减员工，不仅不能满足小区住户的需要，也不能满足企业的需要，更重要的是不能解决这部分人群就业的问题，那么他们返回到社会也会增加社会的负担。
因此，还是有不少物业管理企业在如此艰难的情况之下，抱着对社会的责任心，对原有的员工依旧给予宽松的福利，这样企业的负担却变得越来越重。
长期缺乏正面宣传和引导
“物业管理”一词出现在人们的生活里也才仅仅20年左右，可以说这个行业还是十分年轻的。很大一部分群体把业主与物业服务企业之间的关系看成是一种“雇佣关系”或者“主仆”关系。动不动就找茬，小题大做，对物业管理行业缺乏信任感。梁金华说道，有很多人并不了解这个行业的真正意义，一些业主认为，只要交了物业管理费，那么所有的责任都推卸到物业公司的身上。他给记者举了一个例子，他说道，在他们公司管理下，曾经出现过业主打麻将找不到人，成了物业的责任这么一个笑话。
因此，到底哪些事情属于物业的管理范畴，这个要弄清楚。我们经常会在一些媒体的报道上看到，一些小区的业主摩托车被偷，而状告物业没有看管好。梁金华说，物业公司对停放车辆收取的是停放费，而不是管理费用(即对车辆进行控制，使用等)，因此在法律关系上并没有赔偿责任，而应该附有行政管理责任。
从另外一个方面来讲人们对物业管理行业的不了解，很大一部分原因来源于媒体对于这个行业的正面报道非常少，使人们对物业管理行业提供管理服务的社会性、公共性、有偿性认识不足，对于物业企业的服务活动不积极支持和主动配合。
把脉
物业管理行业发展至今，虽然受不少不利因素的影响，使一些中小型企业在经营中举步维艰。但是从借鉴、探索，到推广、规范，物业管理行业经历了漫长的发展过程，在这期间，总有一些企业找到了自身发展的秘诀，最终成为行业里的佼佼者。
发挥协会与主管部门作用
据了解，目前不少物业管理企业盈利薄弱，没有资金的支持，对于企业发展来说是一个致命的因素。梁金华认为，在物业行业发展之中，充分发挥协会的作用，使之与社会各界更好地沟通。例如，组织制定指导性、建议性的工作标准、物业企业的评价标准、企业定员的参考标准等。对行业发布的重大问题发表看法，引导社会公众和物业企业。加强宣传，对物业管理的重大事件有观点，能引导社会舆论全面客观地进行公证评价。
同时梁金华还说道，与主管部门联系方面，物业管理企业要利用协会的平台与之进行协调，为企业赢得一个宽松的环境。在相关的法律法规出台时，一些不符合行业发展政策的，要积极与上级部门沟通协调。
随着用人成本的增加，一些企业希望在政策上有所优惠，例如减免税收等。
企业经营要走多元化渠道
据了解，目前不少物业管理企业盈利薄弱，没有资金的支持，对于企业发展来说是一个致命的因素。
梁金华认为，企业经营要做足脑筋，除了原有的单一收入之外，企业还可以在小区内开展一系列有偿或者无偿的服务。比如同业主谈好，通过在小区内开设小超市、社区医院等新的经营模式来弥补物业管理费用低的偏差。
同时，物业管理企业还可以与业主协商好，在盈利之后，拿出一部分资金作为小区的维修建设费用，这样不仅解决了企业的困境也可以改善小区的环境和服务。
“走多元化发展渠道，才能改变物业管理行业的发展困境。”梁金华说。
政府加大扶持优惠政策
梁金华表示，在种种因素的影响下，政府以及相关部门对物业行业的扶持和优惠政策还远远不够。正如赵女士所说，现在一些仅仅从事物业管理服务的企业和公司在没有固定资金的支持下，没有什么可以依靠，能依靠的只有政府这座大山。
梁金华说道，物业管理行业和餐饮行业不同，在盈利方面有很大的差异，尤其是物业管理行业关系到整个民生问题，如果没有优惠的政策，企业想要上涨一分物业管理费用是十分困难，因此在薄利经营中，一些企业选择继续经营，一些企业只能关门。
因此，他认为，一些政策上的制定，也应该根据物业管理行业的市场发展情况，协调之后再进行修订，而不能“一刀切”，要考虑实际的情况。
其次，随着人们的需求越来越多，物业公司的门槛也变得越来越低，导致行业的泛滥，任意的人员都能变成物业管理行业的工作人员，给小区带来安全隐患，导致物业与住户矛盾的增加。
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