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2014盘活城镇化 一二线城市土地存量新时期

广西新闻网   2013-12-30 10:28

[摘要] 随着新型城镇化战略和农村集体建设用地流转改革方向的逐渐明晰,2014年将成为新型城镇化与农村集体建设用地流转改革的启动元年。新型城镇化将从概念逐渐变成各地的实际行动,而存在于一二线城市和中西部城市群中的潜在土地供应也将逐渐被激活,成为房企逐鹿的新机会。

随着新型城镇化战略和农村集体建设用地流转改革方向的逐渐明晰,2014年将成为新型城镇化与农村集体建设用地流转改革的启动元年。新型城镇化将从概念逐渐变成各地的实际行动,而存在于一二线城市和中西部城市群中的潜在土地供应也将逐渐被激活,成为房企逐鹿的新机会。尽管农村集体建设用地流转的改革短期内不会对房地产市场产生直接的影响,但其未来的改革方向仍将在深层次上影响到房地产行业的格局。

随着中央城镇化工作会议于2013年12月召开,推进城镇化的指导思想、主要目标、基本原则、主要任务渐趋明朗。

十八大确立建设新型城镇化的目标后,一年间,从官方到民间,新型城镇化的概念不断被具体化,如何建设新型城镇化也成为最为热议的话题。伴随着城镇化建设人们关注到人口问题、就业问题、资源环保、发展方式转变和结构调整等诸多问题。而土地在其中也扮演了非常关键的角色,从农村征地补偿问题到城市土地集约节约利用,土地的变化也潜移默化地在空间布局和形态上推动城镇化的进行。

在这次城镇化的洗礼中,土地的价值被重新归类排序,被深入挖掘,这也直接影响了房地产企业未来发展理念和投资方向的调整。在2014年,预期新型城镇化将从概念逐渐变成各地的实际行动,而存在于一二线城市和中西部城市群中的潜在土地供应也将逐渐被激活,成为房企逐鹿的新机会。

一二线城市:

进入盘活土地存量的新时期

从2013年土地市场的表现即可看出,“增供给”的调控思路在一二线城市表现得淋漓尽致。一二线城市为缓解房价上涨的趋势,土地供应大幅增加,尤其是本来土地资源就很稀缺的一线城市,在供地方面更是土地供应剧增。

而2014年一二线城市集中供地的情况仍将持续,这些土地也将吸引资金雄厚的房企。而土地供应的来源将以城市郊区以及市区土地盘活为主。

中央城镇化工作会议明确要求一二线城市盘活存量土地,实现土地集约化。

预期2014年一二线城市将通过区域统筹用地,通过轨道交通,促进中心城市与周边卫星城产业、经济与市场的一体化,盘活郊区的土地。同时,市区内的土地也将以提高容积率为目标,预期一二线城市市区内的落后产能和产业将逐渐腾退,市区内的棚户区、城中村将会加大改造力度,在城市中心区形成优质土地供应。例如,位于北京西直门核心区的动物园服装批发市场,位于南三环的大红门服装批发市场在2013年年底的时候就已经启动了搬迁的进程。而作为一线城市当中土地供应率先出现枯竭的深圳(楼盘)市,早在两年前就开始了市区范围内的全面旧城改造,2013年深圳市的土地供应就已经以旧城改造为主,预期2014年深圳的旧城改造将会进一步加快,并继续成为供地的主力。

张宏伟认为,从建立城乡统一的建设用地市场之后的一些动作来看,集体用地、工业用地、旧厂房等棚户区、(经适房取消后)不合理的经适房用地供应等都有可能因为建立城乡统一的建设用地市场之后进行流转,以此盘活存量土地、提高土地利用效率,也可以缓解住宅市场因为受制于土地供应而带来的房价持续上涨的现象。

2018年城镇化率将达60%

不久前结束的中央农村工作会议提出,“要积极稳妥扎实推进城镇化,到2020年,要解决约1亿进城常住的农业转移人口落户城镇,约1亿人口的城镇棚区和城中村改造,约1亿人口在中西部地区的城镇化,推动新型城镇化要与农业现代化相辅相成。”

昨日(12月26日),中国社科院发布的《2014年中国社会形势分析与预测》(以下简称蓝皮书)显示,城镇化进入新一轮的快速发展期,到2013年年底,我国城镇化水平将超过54%,按目前的增长速度,估计到2018年将达到60%。

蓝皮书同时警示说,我国的老龄化问题、住房问题都会成为农民工真正进“城”时必须面临的阻力,顶层设计十分重要。

社科院副院长李培林对 《每日经济新闻》记者表示,我国目前仍有3亿多在田间劳作的农民,按照18亿亩耕地来推论,大概只需要1亿人,还有2亿人要转移出来,这2亿多人多数在40岁以上,他们进一步转化为非农劳动力,在年龄、体力以及各种劳动力竞争能力方面都面临着非常高的门槛。

城镇化率年底已超54%

12月12日,我国就城镇化举行级别性专题会议——城镇化工作会议,解决我国进城常住人口的落户问题被摆在步。

社科院社会学研究所副所长张翼告诉《每日经济新闻》记者,人口在老龄化当中,由于城镇人口的老龄化速度快于农村人口,导致仍然从农村转移到城镇来的转移人口的数量,处于比较快的增长态势。

他说,现在农民工的总数跨区域流动的已经超过1.7亿,加上离土不离乡的,已经超过2亿。从趋势上来看,1990年以后我国的城镇化率,处于快速上升的态势当中。

“由于农村人口数量已经低于城镇人口数量,未来城镇化的水平即使在低速增长时期,仍然能够快速地增长。”张翼说道。

不过,城镇化路径的顶层设计仍十分重要,“从我们调查的情况来看,绝大多数农民工都想把户口落在大城市,户籍想落在中小城市的实际只占20%左右。”张翼说。

蓝皮书显示,到2013年底,我国城镇化水平将超过54%,按目前的增长速度,估计到2018年将达到60%。

张翼表示,现在整个的政策与农民工的需求之间还有一段的距离。

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