[摘要] 杭州降价潮还在继续。这一次打出降价促销口号的是开元旅业集团子公司——杭州开元房地产集团有限公司（以下简称“开元房产集团”）。
杭州降价潮还在继续。这一次打出降价促销口号的是开元旅业集团子公司——杭州开元房地产集团有限公司（以下简称“开元房产集团”）。
“近两年房地产形势都不会太好。在今年这种形势下，任何一个房企都应该加强现金流管理，尽快回笼资金。对现有项目该打折还是要打折，如果放着不卖，每天都会产生财务成本，资金也是有成本的。”开元旅业集团副总裁、开元房产集团总经理孔伟良在接受中国房地产报记者采访时表示。
“加快纯住宅项目去化，将主要精力放在旅游主业上，并向护理型养老产业延伸，这是我们一直在做的战略转型。”孔伟良透露。
降价促销去地产化
开元房产集团位于浙江台州的银河名苑项目也做出了降价促销的举动，降幅达每平方米3000元。
一时间，开元降价事件被业内视为杭州第二轮降价潮来袭。而有关开元房产集团是否陷入资金链困境的质疑声也随之而来。
“如果是因为资金紧张，我们的楼盘就不敢打折了，因为银行可能会比较关心。正是因为资金不紧张才敢加快回笼。”孔伟良对于这种质疑回应道。
“在房价高的时候，回归一些很正常，也很有必要。萧山房地产市场竞争日趋白热化，今年能卖到每平方米1万元，明年可能9000元都卖不掉了。而且对于刚需住房，通过适当降价能很快赢得销量。”孔伟良对中国房地产报记者表示。
刘晨光认为，开元房产集团的降价促销还是很成功的。“萧山开元名郡项目当时一共推出了200套房，现场就预定了6成多。而在萧山，要想卖出200套房子，光蓄客就要三四个月。”做出降价促销策略的杭州开发商并非开元房产集团一家。
继2月份位于杭州城北的德信北海公园首次宣布降价后，已有多个楼盘相继降价。4月10日，杭州本土开发商华元房产集团也宣布，即日起华元清盘计划正式启动，城西三大盘同时大幅降价，跌幅破7折。
“以一个合理的定价开盘，如降幅15%，赢得一个较持久的市场表现，是明智之举。”刘晨光对中国房地产报记者分析道，“杭州市场的问题就是成交接近疲态。2012年开始的快速成交已持续20多个月，压抑的市场需求已全部被满足，前置需求也基本饱和。但供应量依然很大，无论是库存量还是新增量，都很充沛。”“不止是杭州市场，整个房地产市场都不太好，单做房产，风险会大些。”孔伟良对中国房地产报记者分析称，这种判断主要基于几点：，今年政府对土地财政依赖会更大。因为地方负债额很高，而经济形势不太好，地方政府仅靠税收难以支撑财政支出，只能更多依赖于土地，导致土地供应量加大，尤其是三四线城市，房价必然会往下走；第二，经济形势不好，老百姓手中的钱会少，买房欲望就会降低，房价不可能涨。
基于这样的判断，开元房产集团的降价促销去地产化思路也就不难理解，而其将规避风险的出路放在了老本行——旅游地产上。
重心回归旅游主业
“开元房产是开元旅业集团的子公司，我们主业就是旅游开发，所以会多往旅游综合项目方面考虑，不再单做房产。可以做旅游+商业项目，也可能做旅游+住宅项目，甚至可以不加房产。我们在有140家酒店，会更多地去做一些针对老百姓度假旅游的产品。”孔伟良透露。
“我们的布局是面向市场，不过现在谈的项目基本都在浙江区域，会在市场低估时多投入一些，因为房地产不好销售，所以在低估时拿地也会更便宜些。”孔伟良告诉中国房地产报记者。
在地产业面临过剩风险之下，旅游地产能否成为一个新的利润增长点？同策咨询研究部总监张宏伟分析认为，旅游和地产的结合是一种互补互惠关系。旅游带动地产项目的人气，促进地产项目的价值上升；地产项目弥补旅游的资金缺口。
不过，在刘晨光看来，杭州的旅游地产正处于压抑状态，一方面被政策错杀，一方面运营需要时间，需要整个配套服务的完善，而这些2年内不会有很大表现。“刚需房相比旅游地产而言，反而会更靠谱一些。”不过，“对于旅游地产两年之后的发展一定是看好的，浙江资源好，民间有大量财团，进入后房地产时代后，带有旅游特色的房地产一定是有很大投资空间的。”刘晨光认为，“但是否就能比刚需房的投资空间更大，也未必，因为毕竟不是大众产品。”不过，即便如此，在刘晨光看来，开元房产集团做旅游地产还是有自己的竞争优势的，“可以说这种转型很正确”。
刘晨光分析道，一个企业的DNA是很重要的，开元几年前做旅游就做得就很好，一直是靠旅游拿地，拿地之后，靠住宅销售就能赚回一个五星级酒店，再靠酒店持续运营赢得稳定。
“开元操作旅游地产，不会像很多企业那样把所有宝压在卖房子上，而是靠运营资产产生持续，而且开元并不是很迫切把业务做得有多大，而是更多着眼于培育成熟的优势项目，追求稳定现金流，而不是短期资金快速回流。”刘晨光表示，这点很值得鼓励。
刘晨光进一步对本报记者分析道，开元很多项目都处于三四线城市，且地块相对都距离城市比较远。如果不是大家由于房价上涨带来的恐慌而去购买，这些边远区域的项目很难卖掉，倘若企业资金不足，等不到休闲和度假市场的盘活就会被拖死。所以，今年开元房产把位于二三线城市住宅项目快速卖掉回流资金，将资金用于休闲度假项目上，是聪明之举，也是不得已而为之的做法。
除了回归旅游主业，开元房产还将战略转型触角伸向养老地产。
“养老地产已经在运作了，在天津我们把一个经营性差的酒店做成了养老项目，今年年底大概可以开业。”孔伟良对本报记者透露道。“开元的优势是做服务，所以无论是做旅游还是做养老，都会侧重做服务产品，如养老地产，我们做的是护理型的，而不是打着养老概念做地产。”
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