[摘要] 根据北京市住房和城乡建设委员会（简称住建委）公布的数据统计结果显示，2014年1—7月份拿证的住宅项目共有132个，其中七月份拿证项目仅有14个，只略高于1月份的7个和2月份的6个。
根据北京市住房和城乡建设委员会（简称住建委）公布的数据统计结果显示，2014年1—7月份拿证的住宅项目共有132个，其中七月份拿证项目仅有14个，只略高于1月份的7个和2月份的6个。
在132个住宅项目之中，除了百旺杏林湾、燕西华府（京房售证字（2014）76号）显示预售证到期、金域公园显示不可售之外，其余129个项目的批准销售套数为45012套，其中已销售套数为15641套（统计时间为8月4日），即平均去化率为34.75%。
4万以上项目：去化速度减慢拿证速度加快
2014年上半年北京地区的商品住宅市场略显低迷，给千万豪宅市场带来了一定的冲击，不过其成交量的下滑幅度却比普通住宅要小得多。根据住建委网站数据得知，高于4万的住宅项目共有33个，批准销售套数为5474套，其中已经销售套数为1268套，平均去化率为23.16%。
其中有8个项目去化率为0，分别为金科王府、保利海德公园、北辰红橡墅、通盈中心、亚奥•金茂悦、融科•千章墅、华润公园九里、燕西华府（京房售证字（2014）159号），虽然项目的去化率为零，但原因却各异，亚奥•金茂悦、华润公园九里以及燕西华府均为7月份拿证，保利海德公园的新预售证是今年拿到预售证的项目中价格的，其1—7月共成交74套。但金科王府拿证时间为5月份，目前没有成交套数。
对于一些项目拿到预售证之后迟迟没有开盘以及一个项目连续拿几个预售证的现象，东汇置地总裁刘东认为：这是由于房企想在市场状况低迷的情况下，多储备一些可以直接销售的房源，但目前价格并不理想，所以每次项目开盘套数都比较少，但同一项目拿证的速度却并没有减慢。
链家地产市场研究部张旭认为：在淡市下高端市场成交虽然出现下滑，但是其下滑幅度远小于楼市整体。主要是由于高端市场与刚需市场不同，高端住宅需求群体较为特殊，受整体市场波动的影响不明显。今年影响北京楼市走向的两个重要因素：自住房入市与偏紧的信贷政策，对高端市场影响较小，一是自住房属于低端，与高端市场不构成竞争；二是高端市场客户支付能力强，根据统计，购买500万以上住宅的全款占比为60%，而中低端的全款占比仅为35%。
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4万以下项目：自住房入市拉低周边价格
根据住建委网站的数据得知，低于4万的住宅项目共批准销售套数39538套，其中已经销售14373套，平均去化率为36.35%。而上周（7.28-8.03）北京商品住宅共成交3050套，环比大涨315%，成交面积高达28.38万平米，环比上涨240%，双双创下年内周成交新高，而成交价格在自住房的低价稀释下，达22021元/平米，创下40周以来值。
低于4万项目去化率为零的有7个，其中4个项目为7月份拿证，颐丰庄园为6月份拿证，世茂维拉和金隅花石匠为4月份拿证项目。
仅7月份就有三个自住型商品房拿到预售许可证，分别为悦景苑、朝新嘉园西里二区三区和满庭春苑。据统计，上周金隅汇星苑与首创悦都汇这两个自住房项目共签约近2000套房源，在全市总成交量中占比高达64%，两个项目22000元/平米和13000元/平米的成交均价大幅拉低全市整体成交价格。
对此亚豪机构副总经理高姗表示，自住房项目的大量入市，在很大程度上拉低了周边区域商品住宅的销售价格，迫使定位刚需的项目开发商调低开盘价，逐渐成为区域刚需住宅的价格标杆，但随着开发商销售策略的转变，刚需项目入市量相对减少以及中高端改善型项目供应增加，正在从结构上改变北京供应模式。同时央行积极使用定向宽松工具，向市场释放流动性，尽管对房地产市场没有直接作用，但已逐渐影响需求端的市场预期。在此情形下，预计刚需项目新增供应的减少将会利于目前在售刚需盘的去化。预计未来几个月北京楼市成交量将在自住房作用下持续维持高位水平，楼市成交价格则在自住房和高端项目入市共同作用下将呈现企稳态势。
千万级以上豪宅 公寓成交环比下跌约40%
根据中国中央别墅区发展研究院2014年1-7月数据显示，千万级以上豪宅中：公寓的成交套数、面积、金额无论同比、环比均下跌约40%，成交均价微跌，如仅计算7月，千万级以上公寓的三项指标跌幅同比更达到60%以上，而2014年1-7月北京市千万级以上别墅成交情况在套数、面积、金额上均有约40%下降，但成交均价却较2013年1-7月同比上涨27.83%。7月单月成交均价同比增长21.82%。
东汇置地总裁刘东分析：今年1-7月，千万级以上公寓与豪宅市场整体趋势相同，呈现出成交大跌，价格微降的态势。而别墅的成交虽也略有下跌，但下跌幅度却远小于公寓，同时均价的大幅上涨则呈现出比公寓更加乐观的市场态势，而观察细分数据后发现，别墅产品的上涨主要原因来自于新兴别墅区域的价格带动。数据显示，在研究院进行的第四个分类中，按行政区域划分别墅产品类别后，门头沟的联排别墅均价甚至高于顺义、昌平等传统优质别墅地块的独栋产品，而大兴区的联排别墅均价也已经逼近顺义独栋均价而远高于昌平区。
这一“异动”的数据不仅来自门头沟、大兴等行政区新增土地成交价格上涨所导致的普通住宅价格上涨后对别墅的连带影响，同时由于顺义、昌平等传统别墅区拥有二十余年的有序发展历史，在价格上有“天花板效应”，而门头沟、大兴这样的新兴别墅区域是基于普宅上涨速度与价格的基础上进行定位，也由此拉升了整体别墅产品的成交均价。以此为结论，在综合考量区位、环境、配套等综合指标看来，顺义、昌平等传统别墅区的产品仍旧有着较高的性价比。
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