[摘要] 进入下半年以来，北京楼市一直处于“日光盘”与“降价潮”的嘈杂中，有关“日光盘”的人为营销炒作已被证实。而关于被炒得费费扬扬的“降价潮”，中国房地产报记者调查发现，大幅降价的楼盘多数为商住两用40、50年产权办公或公寓类项目。
进入下半年以来，北京楼市一直处于“日光盘”与“降价潮”的嘈杂中，有关“日光盘”的人为营销炒作已被证实。而关于被炒得费费扬扬的“降价潮”，中国房地产报记者调查发现，大幅降价的楼盘多数为商住两用40、50年产权办公或公寓类项目。
与绝大多数普通商品住宅还停留小打小闹的活动优惠阶段相比，号称降到万元以下的合生世界村、每平方米降价约6000元/平方米的东亚新华旗下商住项目，率先抢跑“降价潮”。此前，诸如珠江四季悦城等商住项目还以“零首付”等促销噱头来吸引客户，但最终的效果却不尽如人意。而东亚新华及合生世界村直接明降，并不忌讳媒体的降价之说。
值得一提的是，今年中秋三天小长假（9月6日至9月8日）期间多个商住项目，更是集中低价开盘，在自住型商品房和普通商品房的夹缝中抢占先机。
商住项目率先跑量
下半年以来，新房市场受自住型商品房以及信贷压力未有明显改善等因素影响，很多项目开发商选择降价跑量。自住型商品房、商品房、商住项目的价格战一触即发。
三天小长假期间，房山区商住项目万科长阳天地以2万元/平方米左右的均价共推出116套房源，而位于朝阳北路延线另一商住纯新盘朝北8080共推出344套房源，入市均价为20909元/平方米，两个项目入市均价均低于预售价格，且开盘当天均推出较大幅度的优惠措施以促进销量。记者从某项目开盘现场了解到，开盘当天除3万元抵10万元外，再打9.7折，吸引了不少购房者。
尽管商住项目有着不限购以及降价空间大的天然优势，但其本身产品所附带的产权以及税费压力等方面的硬伤无形中制约着这种优势。而此时，的砝码就是价格制胜。据伟业我爱我家市场研究院数据显示，8月份商住项目成交均价为17280元/平方米，比7月份明显回落。
7月中旬左右，合生世界村项目对外宣称每平方米降价5000元，降至9800元/平方米的价格，成为北京单价跌破万元的楼盘。8月17日开盘2劲销450套。
中国房地产报记者发现，目前该项目在相关网站上发布的信息显示，一口价1万元/平方米。对此，合生世界村一位销售人员对记者表示，这个价格只是起价，目前总价在89万元，是精装现房的价格，均价约12700元/平方米，而之前的9800元/平方米的房源为毛坯期房。尽管如此，该项目销售负责人在回应相关媒体时表示，这样的价格其实比9800元/平方米的毛坯房更划算。
无独有偶，此前东亚新华地产旗下的东亚·印象台湖项目宣布调价，称其在售项目将拿出办公类、住宅类产品各50套房源特价销售，其中办公类产品从均价2.1万元/平方米降至1.5万元/平方米左右，价格下降6000元/平方米。
据伟业我爱我家市场研究院数据显示，8月份商住房成交量为925套，比7月份的886套环比高39套，近三个月的成交水平基本持平。这其中，通州、平谷、怀柔、大兴等区域成交占比较高，尤其是通州区域和大兴区域的成交量占到了北京商住市场的一半以上。而这两个区域，恰恰是自住型商品房、商品房、商住项目三类项目共存，且商住项目存量大的区域。
降价抢先机
事实证明，作为大幅降价的商住项目，在市场中赢得了先机。东亚新华营销总监贾玉鹏在接受本报记者采访时表示，从总的资金回笼比例来看，仅北京的项目现金流贡献率就可以占60%以上。上半年在北京通州、大兴、顺义的多个项目采取了让价开盘以及平价开盘策略，从去化情况来看取得了一定效果。下半年新开盘的两个项目则直接降价，期望目前在京所有采取让价、平价、降价开盘的6个项目能够快速销售，在第三季度内换取20亿至30亿元的现金流。
其实，这只是商住项目降价跑量的一个缩影，还有一些正在蓄客的商住项目对于价格预期就一降再降。在朝阳北路延线某商住项目，从6月份开始蓄客，价格从之前的约23000元/平方米，到9月初的折合相关优惠后的约2万元/平方米，一直在调整预期。
“受到自住型商品房成交因素影响而调低销售价格，这是8月份商住项目成交的一个特征。市场价格变动趋势事实上更能反映市场需求和开发企业推盘意愿的微妙变化。”伟业我爱我家市场研究院分析师宋辉对此表示。
对此，亚豪机构副总经理高姗分析认为，商住类产品主要面向投资客群和受制于限购门槛而不具备购买资格的刚需人群，素以“不限购、低总价”在楼市下行时期成为开发商抢占市场的有利手段。但随着普通住宅为抵抗自住型商品房冲击，低价入市、降价跑量的项目逐渐增加，以往定价较低的商住项目开始丧失价格优势同样面临去化难题，在此情形下，商住项目随行就市调整入市价格，以低价吸引购房人的眼球则成为必然选择。
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