盘点2014：房产市场步入调整期 展望2015：价格平稳

燕赵都市报  2015-01-05 10:34

[摘要] 因为全年没有出台强烈的调控政策,2014年的楼市没有引发极大关注。而恰在这种不引人注目的情况下,房价从2014年5月份开始持续下跌。2015年楼市将何去何从?中指研究院近日发布“中国房地产市场2014总结和2015展望”,预计2015年楼市将进入新常态阶段,房市全年价格保持平稳或小幅下跌。

因为全年没有出台强烈的调控政策，2014年的楼市没有引发极大关注。而恰在这种不引人注目的情况下，房价从2014年5月份开始持续下跌。2015年楼市将何去何从？中指研究院近日发布“中国房地产市场2014总结和2015展望”，预计2015年楼市将进入新常态阶段，房市全年价格保持平稳或小幅下跌。

2014回顾

关键词：政策

2014年我国房地产市场步入调整期，各地商品住宅库存量高企，对市场预期的转变进一步影响了整体新开工节奏，房地产投资增速明显下滑。在此背景下，中央政策以“稳”为主，更关注民生保障和顶层制度设计，并通过货币政策调整、户籍改革、棚户区改造等长效机制保障合理购房需求；各地方政府则灵活调整，限购、限贷手段逐步退出，行政干预趋弱，并通过信贷公积金、财政补贴多轮政策调整刺激住房需求，加快库存去化，稳定住房消费。

在中央地方两级均以“市场化”为主导的决策思路下，房地产市场逐渐回归自身调节机制，行政调控色彩趋于弱化，而强改革下的户籍改革、土地改革、不动产统一登记、房地产税等长效机制建设稳步推进，并同步推动新型城镇化有序发展。调控政策更注重支持合理住房消费，并将在中长期内不断激发房地产市场化的活力，有利于实现房地产市场与社会经济的稳定健康发展。

关键词：新房

房价在2014年中遇到了一个拐点。百城价格指数自2014年5月起连续8个月下跌，四季度跌幅收窄，今年以来累计下跌2.25%；十大城市累计下跌0.25%，跌幅显著低于百城。不同城市表现分化，保定、厦门1-11月累计涨幅超过10%，菏泽等9个城市累计跌幅超过10%。

成交方面，50个主要城市1-11月累计成交整体下降13.6%，其中一线城市同比下降显著，降幅达23.3%。

供应方面，近几年大规模成交的住宅用地在2014年密集入市，同时销售业绩压力促使房企加大开盘规模，累积效应推动供应规模增长至近五年同期高水平。

来看，商品房销售面积和销售额同比下降，整体资金来源增速较去年明显回落，房屋新开工面积亦同比下降，开发投资额增速创5年来新低。

关键词：二手房

价格方面，2014年1-11月十大城市二手住宅均价累计下跌1.32%，跌幅超过新房1.07个百分点，而2013年同期则累计上涨17.6%。二季度以来二手房均价持续下跌，进入四季度逐渐回升。

成交方面，十大城市总体成交59.9万套，同比下降34.4%。其中11月单月成交量为7.1万套，回升势头明显。

关键词：土地

2014年以来库存与资金压力使房企拿地热情持续下降，1-11月300个城市住宅用地推出及成交面积同比分别下降26.3%和34.3%；整体出让金降幅超两成，十大城市占比则显著提高。

价格方面，1-11月，一线城市住宅用地成交楼面价较去年同期大幅上涨63.5%，推动了土地市场整体成交均价的提升；而二三线城市土地市场趋冷，成交均价较为稳定。

关键词：企业

业绩方面，20家品牌房企销售业绩再创新高，2014年1-11月销售额同比增长12.2%，明显高于行业平均水平，带动行业集中度大幅提升。拿地方面，与去年同期大规模土地投资相比，今年以来品牌房企拿地节奏更显谨慎，拿地销售比保持在较低水平，布局热衷一线城市。资金方面，由于去年资金沉淀和今年拿地投资大幅缩减，多数A股上市房企资金面较为稳定，但有效负债率有所上升，短期负债的现金覆盖率也呈趋势性下降。

2015年展望

关注点：新常态

中指研究院预计，2015年国内经济增长将进一步放缓，货币政策松紧适度，房地产限购限贷等行政手段逐渐退出，调节回归市场化，长效机制逐步建立，同时受不同城市市场分化影响，地方政策调整也更趋灵活。

展望2015年乃至更长时期，中国房地产市场已经告别过去高速增长的“黄金时代”，经过市场调整后将步入平稳增长的新常态阶段，未来几年房地产市场整体销售规模增速将维持在2%-5%的增长区间。

关注点：价格

中指院分析，宏观经济在结构转型中增速略有放缓，货币环境稳健，调控回归市场化的背景下，预计2015年房地产市场将呈现“销售面积小幅回升，新开工企稳，投资增速持续放缓”的特点。

成交方面，2015年，降息降准成为大概率事件，货币政策支持力度有望进一步加大，购房需求或将有序释放，商品房销售面积有望小幅回升。预计2015年全年商品房销售面积为12.4-12.7亿平方米，同比增长0.5%-2.5%。

供应方面，销售预期不明朗、土地成交走低致新开工同比继续下降但降幅收窄，开发投资增速趋缓，预计2015年新开工面积同比下降，降幅介于0%-2%之间，房地产开发投资额同比增长9.5%-11%。

而价格方面，目前市场库存高企，2015年市场仍以去库存为主，预计全年价格保持平稳或小幅下跌，但不同城市价格表现分化，一线城市和少数热点二线城市存在上涨压力。

关注点：去库存

2014年房地产市场量价下行，库存高企；去库存将继续成为2015年市场的主基调，不同城市去化压力显著分化。北京、上海、广州等城市潜在需求大，适当刺激可迅速消化库存，而深圳和厦门的供应尚显不足，这些城市皆存在量价反弹空间。以苏州、佛山等为代表的二三线城市在明年降息降准、地方加大购房财政补贴或契税减免等政策预期下，市场需求或将逐步入市，库存经过一定时间的消化后有望恢复至合理水平。呼和浩特等城市早期开发力度较大但需求相对不足，库存去化压力显著。以鄂尔多斯、营口为代表的三四线城市房地产市场面临较严重的系统性风险。