[摘要] 世联行表示，2015年改善型住房需求将进入高峰期，新房供应量有可能下滑，房地产市场销售总量仍将在一定的高位波动。另外大部分城市商品房去化时间仍超过15个月的警戒线，去库存压力不容小觑，房地产市场的需求基本探顶，房价爆发式的上涨不复存在。
日前，世联行发布了2014年房地产年报，年报中用“胸有惊雷，面如平湖”八个字形容对2015年的房地产市场的展望。世联行表示，2015年改善型住房需求将进入高峰期，新房供应量有可能下滑，房地产市场销售总量仍将在一定的高位波动。另外大部分城市商品房去化时间仍超过15个月的警戒线，去库存压力不容小觑，房地产市场的需求基本探顶，房价爆发式的上涨不复存在。
世联行数据显示，2015-2020年，中国34-49 岁的人口（即改善型购房者集中的人群）在2015-2035年期间均达到3.1亿以上，占总人口的比例保持在23%的高位，表明未来20年，中国房地产仍处于改善型置业高峰期。限购、限贷等行政化调控政策的退出，将有利于改善型需求的充分释放，促进楼市成交。
利率下行刺激购房 80后成主力军
从需求来看，2014年四季度以来整体利率中枢已经逐渐下行，购房人群的按揭贷款支出也有所下降。世联行2014年的成交数据显示，面积区间低于90平米的刚需产品占比为46%，低于140平米的产品占比达90%；购房年龄也呈现年轻化趋势，“80后”客户占比达到65%。从刚需主导和置业年轻化的购房群体特征来看，他们对利率的下行将更为敏感。
土地购置面积回落 预示明年供应量下降
数据显示，2014 年 1-11 月，房地产开发企业土地购置面积为 29736 万平米，同比下降 14.5%，明年开发商推盘的货值或因2014年房企土地购置规模快速下滑的影响而减少，预示着新房供应量有可能下滑。明年下半年，部分城市会进入供求紧张的局面，房价出现上涨。
去化时间超警戒线 房企进三四线城市要小心
重点城市库存数据显示，目前大部分城市的商品房去化时间仍超过15个月的警戒线，去库存压力不容小觑。一线城市的库存量均持续上行，北上广深仅深圳去化时间未超过15个月。多数二线城市的库存量仍处于2010年来的高点，
另外近年来三四线城市人口持续净流出，失去产业和人口等基本面支撑的房地产市场成交遇冷，市场新增供应量远远超出当地的潜在需求规模，造成库存量不断攀升，因而去化时间居高不下，市场风险逐步累积。世联行预警，未来房企需谨慎选择进入哪些三四线城市。
缺乏独特性和自我定位的城市 未来会被抛弃
世联行认为，即使房地产行业依然在高位运行、依然在宏观经济中占据着非常重要的领地，但其内涵将会发生根本的变化。新出的重大政策，包括北京第二机场、京津冀一体化、自贸区（上海、天津、珠海、深圳），依然是聚焦三大都市圈：环渤海、珠三角、长三角，以后房地产主战场就在这些城市：一类是中心城市，北上广深；一类是核心都市圈的卫星城、区域中心城市。随着产业发展和交通方式的变化，缺乏独特性和自我定位的城市，未来会被抛弃。
综合来看，世联行预计，2015年商品房销售面积较2014年上升是大概率事件。房价走势会出现分化，一线城市房价会上涨，二线城市分区域，有些城市会平稳中上涨，三线城市分化更为明显，房价下跌的居多，也会有上涨的城市。商品房销售金额可能超过2014年。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
