[摘要] 已执行9年的“90/70”政策正在从全国性楼市调控中逐步退出。继南京、杭州、天津在去年修正或取消该政策后，日前四川也宣布对地方政府住房消费政策进行集中清理，其中便包括“90/70”政策。
已执行9年的“90/70”政策正在从性楼市调控中逐步退出。继南京、杭州、天津在去年修正或取消该政策后，日前四川也宣布对地方政府住房消费政策进行集中清理，其中便包括“90/70”政策。
事实上，这一针对新建住房结构比例的硬性规定，出台后不久便在不少城市中被房地产开发商、地方相关部门合力“规避”。从执行的“名存实亡”到多地“公开取消”，“90/70”政策的退出正折射着近年来楼市结构的调整，以及“去行政化”调控思路的转变。
名存实亡的“90/70”政策
“90/70”政策，是指2006年为调控楼市过快上涨，政府出台“国六条”调控楼市，其中就新建住房结构比例作出的规定：自2006年6月1日起，新建商品住房套型建筑面积90平米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。
但这一以降低购房总价、支持刚需购房为初衷的政策，并未得到彻底落实。多位房地产人士向中新网房产频道透露，其实“90/70”政策在很多地方早已形同虚设。
“房地产开发商并不愿意执行这一不符合市场规律的政策”，中国社科院城市发展与环境研究所原所长牛凤瑞向中新网房产频道表示，因为彻底执行很可能会面临没有市场、较少利润的局面。于是，“开发商会有很多变通的方法去肢解政策”。
开发商对70/90政策的变相“篡改”，催生了一批“一房N证”的新建商品房，即一套房子两个或多个产权证。据中新网房产频道了解，在限购政策出台之前，很多二三线城市中，类似两套60平米组合成一套120平米的房子的现象比较普遍，一线城市则相对较少。
比较极端的例子是，据经济观察报2007年报道，温州一别墅楼盘为保证在70/90政策下通过审批，将一套600多平米的别墅分割成8套，用连廊、花架、车库等进行连接。
业内人士分析，开发商一房多证有一定政策风险，而购房者购买这样的房子也会为贷款、转让带来不少麻烦，买卖过程中也多存在隐瞒、欺骗等诸多问题。“开发商此类规避方法在限购政策出台前较常见，限购后“90/70”政策基本也不执行了。”中原地产首席分析师张大伟说。
“开发商喊的多，落实的少，监管部门也是睁一只眼闭一只眼。”牛凤瑞说，政策出台以来多数地方政府弹性化执行，“这对上是违反政策，但对下却符合实际”。
公开取消“90/70”呼声渐起
自2014年以来，业内对于“90/70”政策取消的呼声日益增多，一些地方已公开出台新政修正或取消这一先前已被变相规避、名存实亡的调控政策。
2014年2月，南京出台住宅用地“90/ 50”政策，明确规定在商品房用地出让时，90平方米以下商品住房占全部商品住房比例不得小于50%。
杭州也在去年7月对这一政策进行了“口头调整”。据杭州市国土资源局相关部门人士介绍，从去年7月份开始，杭州新挂牌的土地不再对产品户型的套型建筑面积进行限定。
更为大胆直接的是天津。去年10月17日，天津在明确取消房地产限购的同时，宣布调整“90平方米以下户型占70%以上”等限制性规定，至此天津“90/70”政策公开取消。
日前，四川省宣布对地方政府住房消费政策进行集中清理，全面取消包括限购、限价、“90/70”等在内的行政干预政策，并表示鼓励开发企业根据区域城市功能定位和市场需求设计适销对路的产品。
“明确取消‘90/70’政策，是政府的一种勇气。”在牛凤瑞看来，过去有很多房地产政策在发现不符合实际的情况下，既不执行也不废除，这并不利于市场的平稳规范运行。
市场变化“90/70”是废是留？
尽管近几年来在地方执行中往往“阳奉阴违”，2006年发布的“90/70”政策对房地产市场结构的改变仍起到了不小的作用，刚需小户型房源数量在楼市存量中整体攀升。
以北京为例，根据亚豪机构提供的数据，自2007年开始，北京商品住宅供应中90平米以下产品已占到了市场总供量的50%，如果再加上历年供应的保障房，足以超过当年住宅总供应的70%。而一些二三线城市，在2014年甚至出现了较高比例的小户型房源积压。
如果说之前“90/70”政策的“名存实亡”更多源于开发商自身的“逐利”，那么如今多地公开取消该政策，则是基于近两年房地产市场形势的变化。
“房地产市场需求改变，‘90/70’政策已失去了继续存在的必要性。”在郭毅看来，2013、2014年一些二三线城市产业萎靡、人口红利丧失，区域房地产市场以中产阶层的改善型消费为主，中小户型房源需求已大幅下滑。“‘90/70’成为了制约二三线城市楼市供需结构合理化的不合理政策。”
而从今年房地产“去行政化”调控思路来看，无论是限购的取消，还是限贷的放宽，均在一定程度上刺激着改善性住房需求的释放。“居民有居住条件改善的需求，这是历史的大趋势。”牛凤瑞说。
至于“90/70”政策的退出方式，郭毅认为，在分类调控的大方向下，应各地根据自身房地产市场发展状况或不调、或微调、或取消。“在二三线城市应加以调整，而在外来人口基数较大的一线城市，在供不应求、房价上涨动力较强背景下，90/70政策应继续执行。”
根据楼市统计机构世联怡高发布的《2014-2015年济南房地产市场研究报告》，2014年济南住宅市场年度总供应量为77066套、863.11万平方米，其中新增供应量65975套、720.46万平方米；成交量56604套、625.61万平方米。
从价格走势来看，住宅整体成交价格呈下降趋势，价格由2014年年初的9481元/平方米下降至12月份的8219元/平方米，降幅约13.3%。月度价格为突出的为11月，成交价格7220元/平方米，“4”字头售价的中海华山珑城
(论坛)大规模成交，影响了济南楼市的整体价格水平，同时也影响住宅整体的价格走势。
2014年度的整体住宅市场的成交均价为8401元/平方米，同比去年下降1.5%。根据国家统计局每月70大中城市，住宅价格变动情况数据，济南新建商品住宅已经连续8个月环比下跌，不过近几个月的跌幅在逐渐缩小。业内人士分析认为，住宅市场价格出现明显下降，一方面是在售项目价格出现实质性的下调，另一方面是新入市项目定价较低。
从各单价区间的成交来看，2014年济南住宅表现为突出的是市场重现4000多元价格段的产品供应，5001-7000元价格段的产品比例明显增多，市场重现2008年价格水平的产品。
随着大盘开发的加快，以及新热点区域的开发，市场销售压力仍将持续，想在众多竞争中突围，价格将成为重要利器。2014年末，融汇城 (论坛)以“3999元/平方米起”的超低价发布，不仅将济南市场的“4”字头价格底线突破，同时把济南楼市带入“3”字头时代，2015年，价格或将难有突破。
那么问题来了，2015大盘项目哪片儿强？
2014年住宅供应区域大变化是北部供应比例明显增加。这主要是由于中海华山珑城和海尔云世界 (论坛)两个重点项目的入市，两项目均具有影响城市格局的能力，因此北部在未来很长时间内将成为具成长性及竞争性的区域。
2015年，受济南土地市场成交影响，未来大盘项目将迎来一次集中爆发，百万平方米大盘配套更加完善，项目操作空间也更加灵活，因此未来规模化走量将成为主流。对于开发企业来说，大盘的操作对于融资能力、拿地能力、开发能力和营销能力都提出了更高的要求，开发风险也相应有所控制。
未来区域发展将更趋均衡化。北部市场已经在2014年度崭露头角，未来随着中部城区城市更新项目的入市，核心城区高端项目比例将有一轮爆发，南部市场南北康地块也将在不久实现供应。当然东部市场也将由奥体继续向东发展，唐冶板块、石板块都是未来东部供应的主力。商业地产这两年的路不好走，且行且努力！
商业地产方面，底商和纯商业表现分化严重。2014年底商市场供求明显增长，总供应31.77万平方米，同比上涨56.7%，其中新增供应19.82万平方米，同比增加116.4%，新增供应占总供应量的62.4%，达到近几年的高水平。
受电商冲击，传统纯商业市场萎缩严重。截至2014年末，纯商仅有4个在售项目，2014年无新项目入市，市场新增供应仅为0.48万平方米，同比下降86.4%，纯商业市场整体处于存量消化阶段。业内分析，近年来投资者更为青睐人口密集区的住宅底商投资，成交受住宅市场影响较大。纯商业市场受市场下行投资信心不足及电商冲击，处于持续低迷中。
2014年，商业区域市场份额变动明显，东部供应和成交全面超越西部，成为底商市场供应和成交多的区域；北部市场由于多个热销住宅项目入市，带动项目底商成交，区域市场份额迅速提升，发展势头强劲；西部区域多为体量较小的住宅底商入市加推，市场供求较2013年呈明显下行趋势。
业内分析，随着住宅市场供应和成交量的增加，底商市场供应和成交也会随之增长，底商将成为开发商促进小区配套的重要途径。预计后市底商的供应量和成交量将会有小幅上涨。电子商务的迅猛发展依然会给纯商业市场带来较大冲击，纯商业能否再续繁荣，取决于项目本身是否能顺应时代发展，创新发展模式。2015年纯商业去化预计依旧缓慢，不排除部分项目为回笼资金低价抛售或改变策略由售转租。买房利好或更多，考虑下该让全世界知道，这套房被你承包了……
2015年年初我省住建、财政等三部门联合下发通知，提出放宽公积金贷款首套房认定标准，业内人士认为，这意味着未来公积金贷款也可能执行和商业贷款一样的“认贷不认房”政策，相比之前“认房不认贷”首套房认定标准会降低不少，有利于更多人用公积金贷款购买改善型住房。再加上此前省住房和城乡建设会议上发布的要求提高贷款额度的消息，使得未来使用公积金贷款的条件有望降低，这将对全省四分之一以上的购房人群产生直接影响。而在前些天，央行刚刚发布消息进行降准，这也将加大楼市的资金供应，使得开发商的资金量得到缓解。
业内人士分析认为，有关公积金和降准的消息分别从购房者和开发商两个方面降低门槛和缓解了资金压力，对整个楼市买卖双方都起到了利好消息，并且更多的利好政策将会在春节之后逐步释放。
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