北京龙湖:西三环 尚有别墅领土

和讯房产消息 2015年于北京龙湖地产而言，意味着多重挑战：这一年，多个“前地王”项目扎堆入市，顶豪市场房源数量再度攀高，一场可预测的“豪宅血战”在所难免；与此同时，“强手联合”构成北京（楼盘）地产界的房企开发风潮，北京龙湖在竞争效应下也一改以往“单枪匹马”的市场作风，展开与葛洲坝（的合作，继续探索原著系产品的灵感，联手打造2015年西三环内城别墅西宸原著。

据北京龙湖总经理宋海林透露，2014年北京龙湖完成别墅产品全品布局，销售金额超过80亿，去年交付的龙湖·好望山与龙湖·双珑原著项目，客户满意度均超90%，另外，连同龙湖·长城源著，三个项目包揽北京别墅排行榜销售套数前三甲，这是市场对北京龙湖2014年表现的充分肯定。

在市场相对冷清的2014年依然能坚守原有稳固的别墅市场，似乎说明北京龙湖是“无需担忧的房企”之一。然而，面临2015年来势汹汹的同类竞品战，作为“爆破手”的北京龙湖是否能延续其在别墅市场上一贯的无往不利？“扩合作”战略下的龙湖，又会将企业发展方向剑指何方？被视为北京龙湖地产今年权重高的一个产品西宸原著，又将有何市场表现？新华网记者带着上述疑问，与龙湖地产北京公司总经理宋海林展开了现场问答。

在北京市场单纯追求扩张并不科学

与一些受政策刺激、积极性高涨的地产同行不同，宋海林对2015年的市场判断和对公司制定的执行路线坚持审慎乐观态度。

“在北京这个市场单纯追求规模上的扩张并不科学，会伴随高点拿地、存货量提升等风险，”宋海林对记者道，他强调北京龙湖会更专注于内功修炼，“北京龙湖会秉承集团‘扩纵深、近城区、控规模、持商业’战略：一方面，持续做精品开发，另一方面把部分资金沉淀到持有型物业的发展，做到有质量的增长。”这与他过去两年“拼抢拿地不是龙湖的风格”、“龙湖在北京土地市场不会有激进动作”的言论调性全然一致。

当记者质疑这与外界通常对龙湖形成的“加速度黑马”印象颇有反差之时，宋海林从容的说到，“龙湖是一个稳健型的企业，其实说的不仅仅是发展速度，是一个企业在发展过程中采取的策略。龙湖是非常强调安全的——这是我们的核心，低负债率，低杠杆，更优的资金成本，更好的利润。”

如果单纯要追求销售规模和扩张速度的话，可以有很多办法，但龙湖并没有这么做，“过去的黄金十年，龙湖踩到了一个周期好的点，吃到了足够的溢价，得到快速的发展，但是这个快速发展的背后并不是加杠杆而来的。”至于宋海林在采访中多次强调的龙湖式稳健，他也给出北京龙湖稳健的诠释：“龙湖在整个北京16个区的布局由原来的5个扩展到了8个。我们希望通过扩大在北京的纵深来增加稳健性，从去年的滟澜新宸到今年的西宸原著、东坝项目，龙湖地产不希望去做太偏的项目，偏远的项目在目前的市场环境下还是有一定风险的。同时未来我们希望租金收入可以稳步提升，持有型商业能逐渐成为我们利润的稳定蓄水池。”

“龙湖的稳健，我们也在控制成本，一方面我们有持有性商业，另外控制存货量，现在整个行业去化率不会有太大的差别，就意味着你卖1000亿，需要2000亿的货，遇到市场冰冷的时候，剩下的1000亿就很快的变成库存，而这些存货未来压力会比较大。龙湖稳健，一个是资金成本和存货的高效控制。”

与葛洲坝的合作意味着什么

2014年2月13日，龙湖在西三环西局以超6万元/平米的楼面价拿下一地块，，时隔一年，西宸原著的面市，被视为开启豪宅差异化竞争的象征性动作。而在龙湖内部，这一全新别墅新品也被视作2015年的重中之重，既是2015年京城顶豪市场的差异化独特产品，也是对龙湖塔尖之作“原著系”别墅的一次传承与超越。

基此背景下，龙湖的“扩合作”运营路线再拓步伐，联手了葛洲坝地产，集两者之力合建原著“新子”。“从西宸原著的整体打造、4月新品发布到5月份样板间的亮相，不变的是龙湖原著系产品的精髓，对于龙湖而言，高产品力一直是我们非常看重与并坚持的东西。”宋海林告诉新华网记者。

北京西三环的豪宅领土

西宸原著的所在地，位于西三环丽泽桥西北角。在《北京市2011-2015年国有建设用地供应计划》的颁布之后，晋升为北京市场“新贵”领土之一。好的地脉是原著择址的前提。

“原著”即为原创的著作，宋海林对记者称，“它的成功开始于择址，但原著的精髓，不仅仅是择址，更核心的是它的原创，对产品的追求。”

从西宸原著的择址思路来看，土地无脉，无称原著。“容积率比较低，低密度的地块龙湖都会参与，”宋海林将北京龙湖择地原则概括为“选择合适的时点和土地，顺势而为。”并且，他认为，“习惯上我们希望在一个板块，一个片区优先进驻，对我们来说是有利的。”这从孙河板块的龙湖·双珑原著的经验上已被验证，独树一帜的区域发现力，获取某个板块的进驻先机，住宅产品的开发与区域建设同步同调，踩准同一时期的节奏，在宋海林看来无疑是事半功倍的。

“今天这样的时代，现在的高端豪宅都变成红海了，在这个红海里面怎么胜出……

差异化定位锁定蓝海，龙湖“原著系”新品西宸原著以西三环、内城藏府园形象问世，原创恭王府设计理念，在豪宅竞争市场中发的头筹，引得先机。“好的项目脱颖而出，个肯定是产品力，产品力很简单，就是客户进去以后被打动的程度。”言及住宅产品竞争力时谈到品质的人有很多，已有“十个别墅产品积累成的别墅体系”的开发经验在傍，宋海林口中的“品质”二字显然更显底气。