上海出台城市更新办法为哪般

（内文提要）《上海（楼盘）市城市更新实施办法》5月正式实施。分析认为，上述《办法》很大程度缓解了土地供应量不足的问题。

文／本刊记者 徐卓航

数据显示，上海商品住宅面积（含保障性住房面积）的计划供应量已持续两年下降：2013年为1000公顷，2014年为550~750公顷，2015年则为400~600公顷。“僧多粥少”效应甚至影响到此前的上海建设用地的出让，开发商哄抢现象连续发生，土地溢价率不断上升。

鉴于此，上海市政府于5月1日前夕发布公告称，《上海市城市更新实施办法》（以下简称“《办法》”）将在今年5月正式实施。分析认为，上述《办法》很大程度缓解了土地供应量不足的问题。随着土地市场供应量的加大，许多可变性质土地将供应到房地产市场中来。

新规用意：盘活存量土地

据介绍，由于当前上海建成区还存在城市能级不高、活力不足、公共空间和服务设施仍有较大缺口、城市慢行系统便利化程度不高、城市风貌保护不够等问题，城市更新将成为资源紧约束条件下上海可持续发展的主要方式。为此，市规土局开展了城市更新的调研工作，在借鉴国内外经验和梳理总结本市若干试点工作的基础上，形成了《更新办法》。

而2020年上海规划建设用地规模3226平方公里，将作为上海未来建设用地的“规模”。在土地供应量逐年减少态势下，开发商拿地成本日益高企，不过随着该《办法》的发布，将改变开发商拿地成本，使上海土地开发和城市发展进入新的阶段。与此同时、原有的老旧工业和旧式里弄，也将因为上述《办法》找到新的开发、改造途径，避免了过往大拆大建的做法，提高了土地使用效率。

地价预期将下降

市规划国土资源局副局长徐毅松在回答记者提问时表示，上海在城市更新提升地区功能上已经有实例，如徐家汇正在进行的西亚宾馆改造，将酒店转变为办公楼宇，方案中把底层架空，增加公共空间，再增加周边的停车位；还有徐家汇教堂广场和档案馆，也将通过更新，增加地区广场的开放空间；闸北区上海站北广场增加公共绿地9000平方米，并附设了公共空间以及社区的公共服务设施；静安区“东斯文里”将一批原来没有考虑到的历史保护性建筑，经认定后做规划保护起来。

而业内人士则分析认为，《办法》将缓解开发商对于土地供应不足的焦虑感，对地价的预期将被调低，此前土地市场供求不均，才使得开发商有投机囤地的念头。但在《办法》实施后，开发商有其他的途径获取土地，此类存量的其他性质土地可以向商业和住宅用地转换，开发商可以通过获取这些存量土地，来解决土地储备的需求。这使得土地拍卖市场此前一度存在的激烈竞争现象，可以因此得到有效缓解。

不仅如此，《办法》中落实改变用地性质的方针，同时也解决了目前住宅用地供应不足的问题。而原有工业用地、科研用地、旧城改造用地，未来都可以转化为商业或住宅用地。