[摘要] 近日,三亚首例地下车库权属案开庭。家住三亚市同心家园5期的吴先生等3位业主就地下车库权属问题,将其小区代建单位三亚城投置业有限公司告上法庭。
近日，三亚首例地下车库权属案开庭。家住三亚市同心家园5期的吴先生等3位业主就地下车库权属问题，将其小区代建单位三亚城投置业有限公司告上法庭。吴先生等人认为车位属小区内公共场所、公用设施，根据《物权法》有关规定属业主共有，要求法院确认同心家园5期地下车位享有共有权，判决被告立即停止出售、出租地下车位的违法行为。7月12日下午，三亚市城郊人民法院公开审理该案，但未当庭判决，将择日判决。
三位业主：
地下车库是业主的，不得出售
据了解，同心家园五期项目是三亚市保障性限价商品房项目，初期由三亚市保障办负责建设，三亚市级财政预借了相当于项目资本金的资金规模后，改为三亚市城投置业有限公司负责代建。2010年，三亚市城投置业有限公司与三亚市保障办签订《限价商品房买卖合同》，购买了同心家园五期的住房，但合同中未约定小区车位权属。
同心家园五期南、北小区地上、地下共设有940个停车位，自交付使用后，一直由小区业主共同使用。2016年3月，三亚城投置业有限公司通知小区业主，将对小区车位进行租售，限期报名购买。
同心家园5期的业主认为，他们对同心家园5期地上及地下车位享有共有权。首先，车位属小区内公共场所、公用设施，根据《物权法》第七十四条“建筑区划内的道路，属于业主共有……建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”及“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”的规定，同心家园五期地上及地下车位归业主共有，他们享有共有权。其次，在《限价商品房买卖合同》中约定车位归三亚城投置业有限公司所有。三亚城投置业有限公司只是代建单位，非项目法人或者开发单位，因此三亚城投置业有限公司对小区车位并无所有权。再者，即使三亚城投置业有限公司自称有车位的所有权，小区全体业主也以购买公摊建筑面积的方式取得了车位的所有权。三亚城投置业有限公司无权二次售卖。再说，三亚城投置业有限公司一次性收取超过20年租金的出租方式，也违反了《合同法》中“租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效”的规定。
此外，吴先生等3位业主还指出，三亚城投置业有限公司至今未取得涉案土地权利证书或售卖车位许可证照。根据《物权法》等相关规定，三亚城投置业有限公司应立即停止向小区业主出售、出租地上及地下车位的违法行为。
为维护自身合法权益，吴先生等人向法院提起诉讼，要求法院确认3人对同心家园五期地下车位享有共有权，判决被告立即停止出售、出租地下车位的违法行为并承担全部诉讼费用。
代建单位：
地下车库应当是谁投资谁所有
在7月12日的庭审中，被告三亚城投置业有限公司反驳称，3位业主没有拿出地下车库分摊到各个业主房屋面积的证据，而自己提供的证据明确证明地下停车位是属于开发商的。同时，保障性住房是划拨地，而非出让地。可是他们公司的土地证上面明确写的是出让地，是商品房规划，而非保障性住房。而且，3位原告认为地下车位没有独立的规划和工程规划许可证是不对的。没有规划地下车位谁敢建？怎么能办理产权证？
此外，三亚城投置业有限公司辩称，由于3位业主提供不了地下停车位已经分摊到各个业主的证据。高法院关于审理商品房区分所有权的相关规定，如果地下车位没有分摊给各个小业主的，这些都是投资人的。既然已经有法律明文规定，为何要在合同中约定？同时，地下停车位应本着谁投资谁所有、谁受益原则。三亚城投置业有限公司作为同心家园五期地下停车位的建设者，当然有权出租、出售。
住建部门：
曾发文不得出售地下停车位
事实上，关于三亚同心家园五期地下停车位出售的问题，2015年6月，三亚市住房和城乡建设局就已经复函给三亚城投置业有限公司，同心家园四期、五期项目地下停车位不得出售。
据了解，三亚城投置业有限公司租售同心家园五期地下停车位前，曾向三亚市住房和城乡建设局去函。三亚市住房和城乡建设局复函称，三亚城投置业有限公司负责开发建设的同心家园四期、五期项目根据三亚市政府规定应按成本价销售，不得有任何利润。其地下停车位作为项目配套设施，不予销售。为确保国有资产的安全完整，建议三亚城投置业有限公司根据相关文件，做好资产管理等事宜。
7月12日下午，三亚市城郊人民法院公开审理该案。但未当庭判决，将择日判决。
律师说法：
应以事实为依据法律为准绳
针对此事，记者采访了海南天鼓律师事务所的王国标律师，王国标分析认为，本案当事人争议的诉讼标的是财产权属关系，标的物是特定的地下车库。在我国《物权法》第七十三条中规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。第七十四条又规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
王国标说，上述法律规定可以理解为：一般而言，建筑物区划范围，应是开发商规划许可证和土地使用证载明的区域，也是物业管理的范围。内部的设施哪些属于业主共有，应当反映在购房协议和物业管理规定中，其中用于经营性的设施，其管理权限和分配风险承担，应有专门的具体规定。物业管理中，有行政管理法规规定的，应按法规办，属民事主体自主决定的权利，应由民事主体平等自愿协商约定。由此可见《物权法》对地下车库的产权归属仅仅作了原则性、指导性规定，对地下车库的产权归属予以界定的规定不够具体，缺乏可操作性。
王国标表示，商品房住宅小区地下车库的产权归属问题，历来是业主与开发商之间的一大矛盾和争议焦点。人们期盼法律对地下车库的产权归属予以界定。当下，如何确定地下车库权属主要有如下几个观点：1、以地下车库是否享有土地使用权确定权属； 2、以价格构成理论确定地下车库的权属； 3、以地下车库的建筑面积是否计入公摊面积确定权属；4、以空间（地上地下）建设用地使用权制度确定地下车库的权属；5、以地下车库的性质（人防地下室等特殊性质）确定归属。举例，如果按观点4，采用空间建设用地使用权制度，明确规定地下车库的土地使用权为独立的空间建设用地使用权，使地下车库的所有权与地面建筑物的所有权相分离，这样地下车库的所有权归属问题就会迎刃而解。
王国标说，当前，关于地下车库的归属，是具有挑战性的司法实践课题。无论采取以上何种观点、理念裁判，都应当以事实为依据，以法律为准绳，法律无具体规定时，应当遵循法律原则，更接近于立法本意。本案将择日裁判，人们期待审理法院综合本案证据、情况和各方意见，依法作出公正裁判。该案当事人应当尊重人民法院依法进行的司法工作，在案件诉讼请求和主张的待证事实范围内，客观、真实、准确、完整、合法的反映情况和发表意见。
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