[摘要] 2010年房地产市场可谓赚足了眼球，不论是政府官员还是普通百姓，不论是买房的还是卖房的，都从不同层面给予房地产市场莫大的关注。我们注意到，今年4月以来，在号称“史上最严厉”的调控政策背景下，虽然房价过快上涨的势头得以遏制，但其上升动力依然强劲。
2010年房地产市场可谓赚足了眼球，不论是政府官员还是普通百姓，无论是买房的还是卖房的，都从不同层面给予房地产市场莫大的关注。我们注意到，今年4月以来在号称“史上最严厉”的调控政策背景下，虽然房价过快上涨的势头得以遏制，但其上升动力依然强劲。国家统计局的数据显示，今年11月，70个大中城市房价环比上涨0.3%，涨幅比10月扩大0.1个百分点。在调控仍将持续的预期下，房市未来走向究竟如何？素有经济风向标意义的中央经济工作会议传递出哪些信息？通胀压力下房地产调控又面临哪些困局？记者为此专访了兴业银行资深经济学家鲁政委的。
主持人：中央经济工作会议提出了明年经济工作的六项主要任务其中关于房地产的问题列在第四项，即“要加快推进住房保障体系建设，强化政府责任，调动社会各方面力量，加大保障性安居工程建设力度，加快棚户区和农村危房改造，大力发展公共租赁住房，缓解群众在居住方面遇到的困难逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系”，您认为这一精神传递出什么信息呢？
鲁政委：首先政府已将保障房的建设作为保障民生工作的最重要内容之一。其次，针对此前一些年份出现的地方为追求GDP总是将有限的财政资源配置到其他方面，导致保障房建设任务连年不能完成的问题，本次会议特别强调了要“强化政府责任”，确保未来保障房建设目标不折不扣完成。第三，本次会议还提出，要“调动社会各方面力量”，这暗示保障房建设、棚户区改造、农村危房改造等并非是完全的政府投资、政府建设项目，民间投资同样有发挥作用的空间。第四，“保障房+商品房”双轨并举，是未来适合我国国情的房地产业发展方向。会议提出，要“逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系”，这显示我国未来的房地产发展方向，既不是全部推向市场，所有人的住房问题都让市场来解决，也不是政府大包大揽，而是会采取“保障房+商品房”的双轨并举模式。由政府主导的保障房来解决困难户、低收入群体的居住问题而由市场来解决其他收入群体的住房问题的。
主持人：众所周知为了遏制房价过快上涨，今年以来国家出台了一系列房地产调控政策。对于百姓普遍关心的房地产调控和房产税等问题，在此次经济工作会议报道中却未提及，而是将笔墨重点放在住房保障上。就房地产市场宏观调控而言您认为未来的方向是什么？调控将持续多久的？
鲁政委：在我看来无论是哪种目标，单纯靠遏制投机投资需求，虽然能够缓解一时的紧张形势，但长期的问题却无法解决，解决问题的根本途径是增加供给，通过供给来调节房地产的价格。当然，考虑到房地产特殊的金融属性，对房地产企业和抵押贷款居民该严格控制负债的杠杆率，避免房地产投机泡沫的膨胀。同时，在人们对资产保值空前关注，而房地产普遍认为是一种有效的保值资产的情况下，还应为居民保值开辟新的通道的。
政策持续多久取决于政策调控目标何时达到和一旦调控政策撤出之后是否会故态复萌。由于本次房地产调控政策是“遏制部分地区房价过快上涨势头”，如果把同比涨幅和环比涨幅作为衡量指标，那么最快到2011年4、5月份房地产同比涨幅就会下降到5%以内相当低的水平上，环比涨幅也不会超过1%；如果以价格短期内不继续上涨作为房地产的调控目标，那么，应该说开始调控以来，这一目标尚未达成，未来仍应继续努力。个人预计，2011年对房地产的政策总体将保持一种“你不抬头，我不开枪”的状态，即只要房价不再上涨，就不会有新的调控政策；如果房价继续上行，就还会有后续调整政策推出。这就意味着，对于本轮房地产的调控，已开始从短期逐步演变为一种长期的态势的。
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