[摘要] 对于房地产行业，2012年或成转型年。三亚搜房网本期大话地产特邀陵水三湾业内人士参与本次论坛，诠释2012陵水房企转型发展的殇与路。
【主持人】：香水湾1号在商业和配套方面如何满足高端业主的需求？
【刘元良】：绿城清水湾在规划的时候，就已经想到后期服务的问题。从拿地到产品运作，相对内地的很多城市毛利还是比较高的。并不是所有的钱都给开发商赚的，个部分是用于岛外目标客户的推广，第二则是花在服务上。绿城清水湾在最初的时候做过估算，每年开发商要补贴1000-1300万给社区商业和园区服务。商业部分的运营至少要准备5-8年的培育期，开发商至少要补贴7000万到1亿元。绿城清水湾的服务除了生活之外，还有文化和健康方面。如针对很多入住的老年人，要建设2000-3000㎡的老年人大学，让各有所长的老年人都成为老师，互相传授。还要建设有2000-3000㎡的少儿活动中心，真正实现老有所养、少有所乐，这些费用都是涵盖在项目预算里的。
近段时间以来，发现降价对项目的销售没有任何促进作用，反而是房价的坚挺能够帮助项目更好的销售。后续的服务、配套都已经是计算在房价里的，如果开发商单方面的降价，会将后期服务所需的利润空间都让出去了，就会导致项目配套的运营、服务没有足够的钱投入，使得服务品质下降，产品就会贬值，反而是坑害了客户。明白了这一点之后，客户也就不会要求降价。所以在项目前期定位的时候就要对后期的服务和配套设施运营进行规划，预算好后期服务和运营所需要补贴的金额。长远来说，还是要物有所值，把服务做好。
如果在项目规划之初就已经把后期的服务和商业配套运营包括进去了，就不会存在说后面的商业配套做不起来，在正常的情况下，商业街建造起来后，在招商的问题上就会非常顺利，根据绿城的经验，在招商过程中会对商家入驻的前三年进行估算，与商家协商共同承担风险后再引进来。所以在招商的过程中就不会存在说招商很困难的情况。回到刚提到的问题上，如果是说事先没有计划好，在开发成本上没有考虑到这块，那么要真正做好充足的商业配套的话，就要开发商进行补贴的时候就拿不出那么多的资金来进行补贴。所以开发商要做好与招商企业一同承担风险的资金预算，做好规划才是最重要的。
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