[摘要] 2014年的天津房地产市场持续走弱，投资增速放缓、库存居高不下、房价时有回落，种种与楼市崩盘相关的猜测令人无所适从。2014年天津楼市“上映”着《十面埋伏》式的忐忑难安，也有取消限购带来的《心花路放》。
2014年的天津房地产市场持续走弱，投资增速放缓、库存居高不下、房价时有回落，种种与楼市崩盘相关的猜测令人无所适从。2014年天津楼市“上映”着《十面埋伏》式的忐忑难安，也有取消限购带来的《心花路放》，不论如何，《匆匆那年》成为了过去式，2015年承载着回暖的期待、降价的期待，开发商、购房者都在翘首《等风来》。
商品房成交 迷雾中上演《十面埋伏》
要用一个词概括2014年市场，那就是先抑后扬。“温三暖四”遇冷、“金九银十”褪色，只有由蓝印政策取消所影响的五月成交量上涨，好在时至年终销量有所翘尾。从数据看，2014年天津新增商品住宅1428万㎡，同比2013年上升5%；成交1062万㎡，同比2013年下降18%。从成交均价上看，2014年成交均价10639元/㎡，与2013年相比波动很小，价格基本持平。全年价格高值出现在11月，政策刺激改善需求释放，市内六区成交份额上升，拉升该月全市成交价格达12064元/㎡。2014年天津商品房成交量多出现在5月，主要受取消“蓝印”政策出台，该月产生爆发性增长。
“首付10万，入住环内准现房！”今年听到非常频繁的楼市广告语，除价格有所放缓外，传递出直接的信息就是高库存。如图中所示，天津一手商业房新增供应量一直在高位，市场一直处于供大于求情况。“现在开发商们压力都比较大。”一位地产项目项目经理说，“下半年频繁的优惠活动，以及银行的降息政策都在帮助开发商消化库存，加速回款，防止资金链断裂。”而对于购房者来说，2014年是彷徨的一年。“去年年初市场仿佛一下就从2013年的热烈中冷静下来了。”购房者孙先生对记者说，“今年市场真的有点看不透、拿不准。年初市场寒冷，而后政策松绑真是情理之中、意料之外，对我们这样持币观望的购房者来说真是有点《十面埋伏》意思。”
限购取消 市场《心花路放》破冰之势略不足
2010-2014年天津市二手房成交量价
《心花路放》影片中主人公沿路经历有过欢笑、流过眼泪，正如2014年楼市，开局不利，单月成交“有喜有悲”，但终以“翘尾”收官。从2014年6月26日呼和浩特个正式发文取消限购开始，各地陆续加入到限购松绑或取消的队列中。到9月26日珠海放开限购，46个限购城市中仅剩北京、上海、广州、深圳和三亚5个城市未取消限购。同时，开发商也在穷其所能不断推陈出新，想要改变冷淡的局面，“骚扰电话”从原来几天一个发展到一天五六个，可见销售人员的勤奋与焦虑。
武清片区某楼盘的负责人告诉记者：“限购取消并没有太过刺激市场需求，毕竟现在的市场不再是过去的市场，平稳的市场下，购房者的置业心态已经端正，开发商的销售也不再盲目。虽然取消限购，但是房价也没有迎来大幅度上涨，成交也没有明显大增。”许多业内人士也表示，虽然单纯放松限购不能从根本上扭转库存高企、供需不平衡的局面，但限购也起到了“强心剂”的作用，能够在短期内刺激需求集中爆发，不过从结果来看，政策产生的持续性需求动力不足，难以扭转当前市场的整体低迷态势。政策松绑还是成功刺激了改善型需求的释放，带动市场活跃度提升，无论是新房还是二手房，改善型需求有所增加。
二手房 中心城区《黄金时代》需求仍在
在津城楼市的各项数据中，中心城区的一二手房成交比例已连续三年呈上涨趋势。据统计，2014年本市中心城区新建商品住宅成交10486套，同比下降40.8%。二手私产住宅成交27694套，同比下降26.3%。一、二手房成交比例为1：2.64。2012年、2013年这一比例分别为1:1.43和1：2.12。
据了解，2014年本市二手房市场成交的主体依旧为100万元以内、80平方米以下的中小户型，但是随着政策调整，年末大户型房源逐渐呈现上升趋势。我爱我家市场研究中心认为：“去年下半年市场上的改善型需求开始增多，同时新政的执行从税费、利息等方面均降低了改善型购房者的购房成本，减轻了购房者的购房压力，促使购房者在下半年对于较高价位的房源的需求逐渐增强。”
中心城区可供购房者选择的新房较少，而且整体价格偏高，部分资金有限的刚需购房者就会倾向于性价比较高的二手房源。从2014年10月份开始，“930新政”、“津十六条”从营业税等方面降低了二手房交易的门槛，有助于市场流通，因此与新建商品房相比，二手房源的供给量大、可选范围较广、价格占一定优势，使得二手房更受购房者青睐，也证明了市场需求一直在。
展望2015《匆匆那年》已逝翘首《等风来》
从整体的新盘放量情况来看，预计2015年天津市商品住宅将有60个全新项目计划入市，其中，市内六区与滨海新区在全新项目的开盘数量大，环城四区紧随其后，而远郊区县成为全新开盘放量少的一个区域。总体来说，今年的天津楼市呈现四面开花的状态，各区的全新项目开盘数量相差不大，值得一提的是往年开盘放量比较少的市内六区，此次倒是成为了年度黑马，这和2014年市区地块的频繁出让是分不开的。随着河西区新八大里等成交地块相继入市，市内六区将成为楼市焦点，市场份额有望进一步扩大。
至于开发商期待的回暖和购房者期待的降价问题，根据中指研究院分析，2015年房地产业将回归市场化发展，在宏观经济将迎来更为严峻考验的2015年，房地产业首要任务是保持市场平稳发展，为整体经济实现保增长目标提供保障，大幅度降价的可能性仍然不大，“去库存”仍将是后市市场的主旋律。初步预测，2015年天津房地产市场将以稳健为主，但预计包括降准、降息在内的微调可能性较大，全面回暖可期。
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