[摘要] 为高端别墅和豪宅提供可借鉴的营销模式，为别墅项目和别墅买家搭建顶级的交流平台，寻找别墅产业的可持续发展之路,住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹在搜房网中国第九届别墅节上进行了精彩发言。
连续降息刺激实体经济发展 坚持房地产调控不动摇
秦虹表示，为防止经济增速下滑，央行连续两次降息刺激实体经济发展，结果湛江市市长34年的钢铁梦得以实现，备受争议的钢铁行业得以立项。除此之外，对基础设施投资进行支持，现在计划“十二五”，中国将新建82个机场，扩建110个旧机场，通过实体产业和基础设施拉动保证中国经济增长。我们也看到，坚持放开的产业并没有出现明显的回升，而坚持调控的房地产在6月出现了转变，这是强资产属性的力量。
国务院强调坚持房地产调控政策不动摇，并且是长期不动摇，一是由于限购限贷政策实现了开发投资增速和土地购置增速双下降，后期市场发展得以平衡；二是由于房地产有资产属性，坚决不放房地产还涨，如果放，市场更加不可收拾。
秦虹指出，房地产政策不动摇，主要是调控方向不动摇，其中包括两个核心内容，，抑制投机投资性需求，第二，满足合理的住房需求，这两个核心内容是一套完整政策。从现阶段的市场需求来看，合理住房需求的主体仍是首次置业，现阶段政策主要是对首次置业的家庭提供一些信贷支持，满足他们的需求。温总理提出的抑制投机性需求作为长期政策，是未来政策的方向，今后会继续落实差别化信贷和税收政策。
高端市场的风险是政策 期待高品质别墅
数据显示，2010年住宅竣工面积中别墅和公寓占到5%，准确的说法可能是3.4%和4%，别墅和公寓在整个房地产市场中仍是小众市场。秦虹认为，有两类需求是最基本的需求，，我们要看谁最需要住房，第二，谁最有能力买房，这两类需求在整个房地产市场里面是最基本的。谁最需要房子，没有房子的人最需要房子，满足这部分人的住房需求市场。还有一类，最有钱的，买房子，不断追求住房更新换代，住好的环境、品质，显示他的身份，体现他的财富，来实现舒适生活，这方面也是比较稳定的。这两个需求是最稳定的。
对购买高端住宅的人来说，现在的政策限购、限贷、贷款政策对他们影响不大。现在高端市场面临的的风险是政策性风险，一个是限购没有资格，第二个是成本问题，比如重庆对独栋别墅和对房价高于平均房价三倍以上的楼盘征房产税，它针对独栋别墅和新交易商品房，对高端价格征房产税。
当然使用成本承受能力问题，也是各有说法，重庆做调研的时候，有两类意见，一类，正是因为政府对这类住宅征收房山税，所以很多定价在这个价格之下，高端市场越来越小，大众市场越来越大。还有一个，买高端住宅的人不在乎政府征税。我们说，今后高端市场的份额一定不可能太扩大，一定是小众市场。
别墅和高端住宅存在两个稀缺性，，供给土地稀缺性，第二，品质稀缺性。一方面供给上，独立别墅不比新增用地，独立别墅不给土地供应，独立别墅将来的供给会越来越少，土地肯定是稀缺的。第二个，可能我们要做一些类别墅，04年之前拿到土地没有完成现在继续开发，品质是不是能够达到别墅级的高端住宅的要求，也是值得考虑。2010年，总的别墅竣工面积里面，72%的别墅是由谁盖的？三级以下甚至没有任何资质的未定主体的一些开发企业来提供的，真正有一级企业和二级企业提供的别墅，只占到30%，27.8%，在竣工面积27.8%别墅和公寓是一级、二级企业提供。
虽然别墅是高端稀缺产品，但是稀缺产品里面还要细分，真正属于所谓高端别墅品质的别墅，量更少。每年竣工的住宅中，城镇竣工面积8亿多平方米，高端住宅份额占3%左右，量非常小。真正高品质别墅是市场真正稀缺的产品，最有条件成为历史建筑，希望别墅市场能够健康发展，提供名副其实的高品质。
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