[摘要] 今天，各界精英再次汇聚于此，共赴“（第九届）品牌中国·2015共赢-发展城市新未来（三亚）年会”，一同见证2015年度品牌大奖榜单揭晓盛典！
顾云昌：尊敬的王主席、各位嘉宾，大家上午好！我的演讲主题是《白银时代的房地产》，今天三亚不是春天而是夏天，其实房地产市场也一样，有热有冷，许多城市是冷冰冰的，但是去年深圳的房价涨了46%，上海、北京、广州的房价都在10%到15%，如何看待中国的房地产市场？
近国家统计局发布了2015年的数据，中国的GDP增长是6.9%，首次跌破7%，看来新常态从经济增长来说不可能再有7%的增长。整个经济形势，我们国家领导人反复强调，但是整个态势是向好的，但是又有一些问题，到底如何来看待。
特别是近中央提出来供给侧改革、创新供给侧、这些问题可能是各位很关心的。国际油价再度下降，美国增长速度也就2%左右，它还是加息，次加息以后接下来还有几次加息。加息的一个结果就是中国的外汇储备下降，过去一个月大概5000亿美元。世界经济和中国经济下降，当美国经济向好加息的时候，美元就回流，当美国经济下行的时候，美元就外流。美元外流就意味着发展中国家、金砖几国就会出现通货膨胀，因为货币大量外流以后，技术货币的对冲，所以会发行大量的货币，所以我们看到在美国次贷危机以后，我们金砖国家房价提高，所以过去几年房价上涨和美元往外流、量化宽松的货币政策，所谓量化宽松就是印钞票，中国也是宽松的货币政策，全世界都是货币宽松政策，导致了这些国家的货币增加。货币增加大量货币流入房地产，所以全世界特别是发达国家，中国的房价也在涨。
与其说是房价涨不如说是货币涨，我给大家举个例子，过去中国十五年整个货币总量增加了10倍，M2（广义货币）过去十五年增加了10倍。这么多钱到哪里去了？当时，我们的通货膨胀率还是比较低，都控制得比较好，国家统计局通胀的价格指数可能和我们老百姓感受到的价格指数可能不一样，统计局是1.4的增长，我们不一定感觉到。
我理解通货就是流通的货币，膨胀就是流通的货币增加，后大量的货币流到房地产市场去。所以我们过去十五年房价涨10倍不奇怪，是货币的作用。或者说不是房价涨了，是钱不值钱了，是这个概念。一定要从整个经济大环境特别是货币总量来看房地产市场，也就是说中国房价涨个因素是货币增发。
还有土地市场政府垄断，咱们经常听这么一个词——流拍，现在土地市场好的时候开始争抢了，现在比如北京、上海、深圳这样的城市地王频出，大家都在争抢，企业都在争抢这几个宝贵的土地，地价就上涨了，面粉卖得比面包贵，拍出来的楼面价超过了现在正在销售的房的价格，意味着将来的房价还会涨。但是如果房价上不去，谁拿了土地谁亏本，就是这么一个结果。当然，这是我的判断，中宣部要我写文章我也是这么写的，我说就是这个原因。
所以我们如何看待整个房地产市场，必须和宏观经济联系在一起，争取和世界经济的发展，和美元的走强还是走弱联系起来，这样就能够看清楚中国的经济到底处在一个什么样的环境，中国的房地产以及房地产相关的建筑业、建材业、家装业会出现一个什么样的情况。这是我有感而发。
房地产商会联盟主席，住建部住房专家委员会副主任，北京大学博士后导师--顾云昌老师
现在为什么说是房地产的白银时代？我曾经在两年前作了个比喻，我说中国的房地产业正在共同唱两首歌，首歌叫《吻别》，第二首歌叫《牵手》，吻别就是吻别房地产的黄金时代，牵手就是我们一定要牵手房地产的白银时代。
如何判断黄金时代来临？中央在去年提出“新常态”，其实房地产从黄金时代到白银时代实际上也是与新常态密切相关的。中国的经济新常态，简单地说，我们的增速放缓，高速公路上从高速到中高速。第二，我们的经济要转型，一定要转型，这当中有结构性矛盾。当然，为什么出现新常态，和前期的刺激政策有关，上一届的政策影响，4万亿的释放必然会带来巨大的货币量，巨大的对经济的刺激。现在中国大的问题就是产能过剩，现在房地产库存高也是产能过剩。
我们年轻的时候学政治经济学，听老师跟我们说资本家把牛奶倒到大海里面去，我们不理解，说资本家太黑心了，你干嘛不把牛奶分给穷人吃喝而倒入大海。我们现在理解了，我们现在那么多钢铁、煤炭，怎么办？实际上现在看来市场经济和计划经济大的区别，计划经济越计划越短缺，算得越越短缺，哪个国家的计划经济都是短缺经济，而市场经济是剩余经济或者过剩经济，只有过剩才有竞争，竞争才是资本主义市场经济的必然特征。
我们现在的过剩太多了，我们的制造业绝大多数都是过剩的。产生这个原因以后，明明我们的钢铁产量已经非常高了，已经开始出现过剩了，钢材有的时候11亿产能，但是中国只需要7亿就够了，还有三四亿吨产能都是过剩的。我记得很清楚，在2009年的时候我们提出4万亿拉动经济增长，有一个湛江的市长跑到北京来，湛江要建钢铁厂，已经报了多少年没批准，这次批准了。但是湛江市长离开发改委走出大门的时候拿着批文闻了一下，意思是我的批文批准了，报纸拍了个照发出来了，题目是“中央稳增长，地方稳增长”。结果湛江市长后来到上海宝钢，请宝钢支持技术力量一起搞这一块，宝钢的董事长说我们的钢铁卖不出去，有库存。当时又批准一个防城港的钢厂，防城港的人到了武汉钢铁厂，武汉钢铁厂的一把手带他参观了武汉钢铁厂，就发现很多人在养猪。
我们国家的宏观调控当中国家审批项目是大的问题，这个过程是国家审批错了。所以现在强调供给侧改革，就是从市场这个角度大家进一步把我们的产业结构进行调整。
所以中央经济工作会议提出了创新供给侧，“供给侧”成为了社会经济当中的主题词。又提出了今后发展的五大发展理念：创新、协调、绿色、开放、共享。提出了今年五大任务“三去一降一补”——“三去”就是去产能、去库存、去杠杆；降成本；补短板。
这就意味着我们现在把房地产去库存作为中央经济工作会议上的一个非常重要的任务，也是全年的经济任务。去库存，在中央经济工作会议上，我数了一下，一共有325个字讲房地产去库存，这是从来没有过的。有人问我为什么，我说，中央着急了，房地产去库存的问题直接影响到中国的经济发展，直接影响到稳增长，直接影响到2020年全面小康的实现。这个2020年的全面小康是两个翻一番：一个是GDP翻一番，一个是收入翻一番，这是个目标。但是算下来要达到2020年翻一番，我们剩下五年的GDP增长必须达到6.52%，如果我们的GDP增长低于6.52%，这就说明我们的翻一番的目标没有实现，这是一个非常重大的问题。这6.52%的实现靠投资、消费和出口，刚才王主席说了，投资下滑，去年的投资增长10%，出口下降，出口连续好几年下降，这跟国际经济有关系，消费，我们消费花了很大劲，但是消费动力不足，当然，可能和八项规定有关系。
怎么办？其中有一个原因是房地产造成的，房地产的投资增长，房地产的投资占整个国家投资比重的25%，整个投资当中1/4是由房地产投资带动的，而如果房地产投资大幅度地下滑，那就意味着对投资的增幅也下滑。
我们看到了2013年中国房地产投资增长仍然是19.8%，2014年的房地产投资增长只有10.5%，那么2015年的房地产投资增长是1%，两个阶梯滑落到1%，是不是见底了呢？这样的投资下滑导致了整个国家的投资下滑，整个国家的投资下滑导致了阶梯下滑，那么这2016年就悬了。
那么投资为什么下滑呢？投资下滑是开发商买地的积极性下降，开发商开工的速度放慢了，新开工的面积下降了，2015年我们的开发商买地面积同比下降33.1%，开发商新开工面积同比下降14%多，这两个下降放慢了，那么房地产的投资下滑。那么开发商为什么不拿地了？为什么他的新开工面积下降了？因为他有许多库存，库存多了，我们已经盖出来的卖不掉，再盖出来的更卖不掉，所以放一放。
所以是库存太大了，库存大到什么程度？有的说库存大得三四年都卖不掉。什么样的库存是合适的？按照我们的经验，6个月到18个月，库存的房子卖半年到一年半，这个库存是合理的，超过一年半就不合适。有的人说三四年，那就糟了，市场起不来。像上海、北京不到半年供不应求。
我们现在的库存是多少？国家统计局给出的数据是，去年房地产的库存待售面积是7.1亿平方米，而其中商品住宅的库存是4.5亿平方米，整个商品房库存是7.1亿。我们去年一年的商品房卖掉12.8亿，住宅卖掉11.2亿，大家多少会算账，你不是说半年到一个半月证号码，我们去年一年卖掉12.8亿，库存是7.1亿，比库存高，我们住宅一年卖掉11.2亿，我库存4.5亿，半年都不到，为什么库存高了？这就是我们国家的统计有问题。我们讲的待售面积和库存是两码事，国家统计局的是待售面积，我们民间市场算的是库存。
什么叫待售面积？竣工的房屋没卖掉的叫待售，而库存面积不仅仅是竣工的没有卖掉的房子，而且我又开盘没有卖掉的房子。一个是开盘，一个是竣工，从开盘到竣工起码有一年甚至一年多。所以有人老来问我，你们的统计数字不对，我说是，按照统计是我们的统计数据有问题，起码我们现在已经竣工的面积有7.1亿，再加上一年的销售量12亿，那起码十几亿，甚至从开始开盘到竣工恐怕一年还多，所以有的企业就说我们21亿甚至更多的库存。看来库存21亿，我们现在是12亿多，平均是一年半以上，这就是库存大的表现。
在这样的情况下，我们如何去库存？中央经济工作会议提出了五条举措，我把它概括成四个鼓励、一个取消。
，鼓励新市民买房租房，让农民工进城买房租房，我们现在有2亿多的农民工兄弟，首先说明“农民工”这个词是不合理的，人家没干过农活，从来没干过农民，学校毕业就到城里来打工了。跟我们一样，我们从小生活在农村，但是从来没说我们是农民工。本身有歧视，所以现在叫“新市民”，这个新市民有2亿多，城镇居民不含新市民在内99%的家庭都拥有了私人住房，经济适用房、商品房也好。但是新市民这些兄弟们没有买，拥有的住房只有1%左右，他不是不想买，是买不起，再说他农村还有一套房子呢，不少新市民到城里来打工回去盖房子。
现在希望他们在城里买房租房盘活市场。当然，这个举措和国家的新型城镇化是密切相关的，新型城镇化的主要目的有两个：，农民工市民化，市民化的关键是安居乐业，你没安居怎么乐业？安居首先要住房，买的租的，现在农民工住的房子很差，棚户区、城中村甚至地下室都有。中央把很大的注意力放在农民工兄弟买房租房解决这个问题，但是他们没钱买不起，所以补贴，怎么补贴，要给优惠，怎么优惠，有许多问题。
第二，鼓励城里人个人或者是单位企业买房，买库存商品房。买了房以后，你经营公司出租，发展租赁市场。请注意，我们过去若干年一直在说遏制房价过快上涨，一定要遏制投资投机性需求。现在变了，现在不遏制了，要鼓励投资需求，它没说“投机”。所以政策上是有一个180度转弯，鼓励人买房。北京上海倒是想买，但是说我假离婚什么的。三四线城市叫我买都不买，买了之后房子住不了没人要，房价高了没人租，房价低了我退了。
第三，鼓励开发商适当降价。开发商降了价以后我卖得出去我就亏了。前两天我一个朋友急于卖房子，而且是别墅，在浙江，他说决定了半价销售，基本不赔，有的赔一点有的不赔。
第四，鼓励开发商兼并合作，实际上我们这个时代有实力很强的开发商，他有资金收回来，有更大的开发能力进一步地调整结构。这是四大鼓励。
一个取消，是取消过时的限制政策。前总理主要做了很多限制性政策，把房地产捆绑起来，90/70，你盖了房子一定要70%的房子要90平米以下。现在看来我们的改善性需求已经上升为主要需求了，所以批这个土地可以根据市场的需求来重新规划，实际上是取消这个政策了，这已经悄悄地不执行了。还有限购限贷，限购限贷除了四大一类城市全部都取消了。有人说三亚是不是限购限贷的城市，胡扯，三亚如果限购的话三亚就完蛋了，因为他90%买的都是岛外的。
还有什么限制政策？银行贷款，一套房利率多少、首付多少，二套房利率提高了，三套房利率更提高了，这也是一种限制，因为很少国家有一套房二套房有这样的政策。中央经济工作对房地产进行了部署，下面各个部委、地市都会采取政策。
由于房地产市场总体趋势的下行，再加上房地产市场的严重分化，刚才讲到了一线城市和二线城市市场需求仍然很旺，房价还在上涨。上海去年有一个举措，把闸北区和静安区两个区合并，静安区是苏州河南面的，原来做租界，闸北区是苏州河北面的，合并以后导致闸北区的房价一半的涨了30%。这些房价不可能放松，有些中小城市、三四线可能税收还有一点优惠。总之中央的态度很明确，中央的举措也是放松政策有时，有史以来见到这么放松。但是效果怎么样，我们希望在去库存方面取得进展，但是必须上下共同来努力，是这么一个计划。
这样的情况下，我们来判断中国的房地产市场，把这两年发展的情况和对以后的判断做一个分析。
房地产市场进入白银时代是什么概念？刚才我说了和新常态是息息相关的，我个人的判断，中国的房地产市场，是从1998年制度改革启动开始到2013年左右大概有十五六年的时间，这个阶段是中国房地产的黄金时代，这个时代可以用一首歌来歌颂——《千年等一回》，中国的房地产市场或者我们的建筑业、建材业千年等一回，这样的发展速度是一千年才有一次的，为什么？我们进行了住房制度改革，住房制度改革就是商品化、市场化、私有化，这使许多人初步实现了住房梦，使中国的房地产市场高速发展。世界上没有哪一个国家搞房改，所以我们把它叫做千年等一回。什么时候再来一次？除非把我们现在的私有住房再来一次国有化，下次再有一次私有化的过程，有没有就不知道了，千年等一回。
这个时候正好碰上中国全面小康的推进，大家知道一个国家的经济发展有它的阶段性，有它的规律性。经济发展的目的是为了解决老百姓的住房问题，经济发展是为了提高老百姓的生活水平。我记得总书记在他上任那一年讲了一句话，“人民群众追求的幸福和目标就是我们共产党的宗旨。”人民群众追求什么目标？个目标是吃饱穿暖，衣食问题。我们在改革开放前连吃饱穿暖达都达不到，现在还有一部分有这样的问题，但是基本上我们已经实现了吃饱穿暖。吃饱穿暖就是温饱，温加饱（温家宝），我们的总理温家宝上台的时候实际上温饱问题已经实现了。那么温加饱实现以后，各位都清楚，住房、出行，吃穿住行用，特别是住和行的问题要解决，这时候正好中国有两件大事：，1998年启动住房制度改革，2001年全面实施；第二，2001年中国加入WTO，住房问题在2001年住房房地产市场巨大发展，因为老百姓需要解决住房，经济靠住房，所以房地产业必然成为国民经济的重要支柱产业。不仅是房地产，建筑业、建材业、装修业、家具、家电统统来了，所以老百姓的住房问题是拉动中国经济增长大的动力。还有一个是出行问题，正好加入WTO，我们的汽车产业、飞机等等行的产业得到了大发展。所以住和行的问题，房加车也是拉动经济的主要驱动力。这就是为什么我们过去有这样的黄金时代，是这个原因造成的。
这样的一个黄金时代，我们经过十几年的发展，老百姓的住房问题得到了巨大的改善，我们的人均住房面积现在大概达到34、35的建筑面积，当然还有发展的余地，我们还要进一步地提高居住水平、增加住房面积，现在90平米嫌小了。还要提高我们的质量问题。
现在出现了阶段性的饱和，所以我们住房制度改革的动力，改革的红利开始逐步消失，中国的过去的发展有几个红利：一个红利是人口红利，人口红利大，所谓人口红利就是劳动力丰富、劳动力价格便宜，保证了我们家庭的收入提高，家家户户都有储蓄。而且中国的劳动力价格便宜，加入WTO我们的产品价格便宜，在世界上具有竞争力。我看了一个数据，2015年我们劳动力的总人口和流动人口都出现双降，这就是我们人口红利的消失。人口红利的消失，再加上房地产改革带来的巨大推动力也没了，所以房地产市场在供应相当充分的情况下，我们的需求因素减少的情况下，必然会出现一个转变。这个转变就是我们进入了白银时代。
具体的表现就是供大于求，出现了房地产的买方市场，而过去黄金时代是卖方市场，供不应求的市场，而现在我们进入了供大于求的买方市场。这个市场的转变就意味着中国房地产经营进入了另外一个时代，有人说是黑铁时代，有人说青铜时代，有人说白银时代。我这样判断，万科集团同时也提出提出白银时代。
白银时代有几个特征：，竞争加剧；第二，洗牌加快；第三，利润减薄。
竞争加剧，过去供不应求，什么样的楼都卖得出去，现在供大于求了，好的楼卖得出去，坏的楼卖不出去。
洗牌加快，这几年大企业越来越好，小企业进入了被淘汰的过程。北京大学有个总裁班，两年前300多家开发商一年的房地产销售额5000亿，而2015年的销售额只有1000多亿。请大家注意，2015年尽管大家说市场不好，但是房地产的销售额创历史新高，2015年的房地产销售额比2014年增加15%，创历史新高。这些销售额跑到哪去了？中小企业大大减少，跑到万科、恒大、绿地、万达那边去了，他们这些公司跟着恒大去年一年的销售额增加了40%。说明实力强、品牌企业占的份额越来越大，所以洗牌加快。我也听到个别的开发商跑了、走了，有这样的情形。
第三，利润减薄，房地产市场始终认为是高利润的，还有说房地产开发商黑心肠。过去的净利润每年平均12%、13%甚至15%都会有，去年2015年开发商的净利润万科算高的9%点几，全行业8%点几，当然有的行业亏损。
这就是我们进入白银时代的体系。为什么这样的情形仍然叫做白银时代？明明市场远不如黄金时代，但是我们相信还是白银时代，尽管我们的增幅放缓了，但是你看我们的销售面积，2015年可能和2014年持平或者略低一点，因为我们看市场关键看商品销售，销售额还在增加，增加15%，应该说相当不错。
那么白银时代怎么判断？我们也在研究世界各国的房地产市场，无论是美国、英国还是其他国家，他们的房地产市场历史很长，一两百年。一般来说房地产有长周期也有短周期，大概15年到20年一个长周期，美国一般是18年的长周期。我们从1998年房地产市场开始启动到2013年，实际上是黄金时代的长周期。现在进入了第二个周期，我个人认为到2030年恐怕都是这个周期，凭什么你说2030年？因为我们的目标是2030年中国的城镇化率达到70%。
国际上有个大概的统计，城市化率达到70%是一个现代化国家的标志，我们现在的城市化率是56%，2016年年末56%。那么我们从56%到70%，它每年有一个百分点的增长，13亿，一个百分点就是1300万，1300万的人口进入城市，如果真的像新型城镇化说的那样重点是农民工的市民化，那么会带来巨大的推动力。
所以美国的经济学家曾经说过，21世纪看什么？21世纪的经济发展驱动力看以美国为代表的高科技的发展；第二，中国的城镇化、城市化。我觉得他讲得有道理，高科技发展，用我们现在的话来讲叫供给侧的创新，更多的产品，新的产品创新会带动新的需求，拉动经济增长。第二，中国的城镇化过程是农民进城的过程，农民进城的过程就意味着农民变成市民，就意味着他们的收入水平提高，就意味着他们要租房子，他们要用各种基础设施，就带动了各种需求。
前天我看到一个消息，说现在世界上贫富差距越拉越大，有个数据叫62/35——全世界62个富人的财富相当于全世界35亿人口的财富，62个人占有的财富等于全世界一半人的财富，总有一天有一个人的财富会等于世界上一半的人的财富，贫富差距太大了。像那年美国人占领华尔街，就说你们金融寡头捞得太多了。中国是1%的人拥有1/3的财产，世界是1%的人拥有90%的财富。中国的贫富差距也很大，现在我们的经济结构调整，我认为有个调整是收入分配结构调整，只有中产阶级足够强大的时候才有拉动消费的力量，财富集中在少数人手里，他们不消费，没什么消费的，我们要消费才能拉动经济。
我们城镇化的过程就是一个减少贫富差距的过程。我记得前几年中国城市居民的年收入等于3.1个农民的年收入，现在降了，2.7，我们的城乡贫富差距减少了，因为农民工进城了。这个过程又是一个拉动经济增长的过程。
所以未来如果我们搞得好，真正地把农民工市民化做好了，对我们房地产是有好处的。所以有理由在未来的十几年当中，房地产依然是一个重要的产业，依然会为中国经济发挥重要的作用，依然是房地产的白银时代。
讲到这里，有人说中国的房地产会崩盘，崩盘是从2001年就开始了，2001年就说有人要崩盘，强教授在这里，2001年清华的魏杰（音）教授，中央电视台采访他的时候，他说2001年是中国房地产的冬天。我看了之后说魏杰教授你不了解房地产怎么说这个话。元旦我刚上班，我是中国房地产协会的秘书长，有人说，老顾，魏教授说要崩盘，你怎么看？我说我刚刚写了一篇文章，《迎接中国房地产的春天》，我说我春天还没迎来呢，冬天就到了。当然，后魏杰教授的预测严重失误，他说，那天采访人找到他他就随便说了几句，他说现在一看北京的房价那么贵，要崩盘。但是这几年说崩盘的声音还有，但是没那么大了，包括刘刀（音），他说2013年、2014年崩盘。
请大家相信中国的房地产，因为我们现在的过剩是阶段性的过剩，你别看总数比较大，我们真正地把新农民的问题放在很重要的位置，王主席说了，这是我一贯强调的，如果不把农民工的宅基地老房变现，很难有改变，现在他们都有房，一家人都在老宅吃饭。有些人还说，一旦出现失业，农民工还可以回去种地，我想不现实，现在的农民工从来不是农民。所以一定要安居乐业，大家富了，全社会就富了。
这是未来的需求，是新市民的需求，还有每年1300万，他们进城都需要住房，新进城的农民工的需求，拆迁的需求，我们现在棚户区改造，去年580万套，今年600万套，主要是我们的房地产依然有活干——改造，第二是我们有一句话，中等收入陷阱，在上个世纪许多国家说中等收入国家向高收入国家迈进的过程中，大多数国家都调入了中等收入陷阱。不能进入高收入国家，中国现在正处于跨越的过程中，今年中国的人均收入可能能达到8000美元，11000美元才是高速，再努力一把过几年我们可能迈过去，但是搞不好可能调入中等收入陷阱。我们如果经济增长掉到1%、2%你就看看，我们现在的社会矛盾出现，再加上大量贫民窟的动乱，所以把贫民窟的改造作为重点也是避免调入中等收入陷阱。这就说明住房需求在未来还有很大的量，但是它的速度没有像经济增长速度那么快，所以进入了白银时代。
第二点我刚才已经讲了，当温加饱的问题实现了，房加车的问题也实现了，提高质量所以要搞供给侧的创新，提高住房条件，第二是吃喝玩乐，文化消费、精神消费，到各地去玩，还有健康消费。现在我们要发展文化产业、娱乐产业，除了基本生活以外还要满足文化生活、精神生活。旅游地产、商业地产等等，都离不开房地产，搞电影院、养老、离得开房地产吗？房地产不仅仅是住宅式房地产，我们对房地产充满了信心，所以房地产白银时代。
我们到美国、英国去看，越是好地段、好城市涨得越快，我去年3月份到英国去，我英国的同行给我画了三条曲线，条线英格兰地区一二十年是缓慢上升。第二，伦敦的房价上升要大一点。第三条曲线，伦敦的好地段上升更大。有一部电影里的傻瓜讲，不买好的，要买贵的，你现在要在北京、上海投资，只要你能买得着好地段的，不用客气。我碰到一个搞投资的朋友，他不搞开发，开始钱少在郊外买，买卖赚钱以后到城里买，后留下了几套北京四合院的房产，现在几十个亿。
我的意思是，我们整个房地产的发展有这样一个轨迹和周期，这是个长周期，但是还有一个短周期。短周期是什么意思？我们看到中国大概三年到四年的短周期，我们看到2012年这个市场起来，2013年销售额投资增大，2014年就开始缓慢降了，一直到2015年上半年还在往下降，去年的5月份开始往上走，现在继续往上走，销售量、房价都往上走。所以预料这个周期会动荡，但是对于周期的判断很重要，中国经济在今年GDP可能达不到6.9%，房地产的投资怎么样，我们看到房地产的销售从去年开始往上走，房地产的价格从去年五六月份环比往上走了，现在的房价同比环比都在上升，这样的态势今年一二季度还会延续，也许今年年中环比不涨，涨到一定程度涨不上去了，开始平稳下来，同比可能晚一点也会平衡下来，但是到了一定的高点又会下来。所以我建议北京上海的赶快卖，到后面就不好卖。这是我的判断，去库存是总的趋势，但是节奏不一样，要根据它的市场规律来判断。如果你判断对了，在低潮时候买地在高潮的时候卖房ok，反过来大家抢了高价地结果你在低价的时候卖了，那么你死掉了，所以许多地王的土地是等等等后可能卖不掉。这可能跟猪肉价格不一样，每个人都养猪后猪肉价格下降，然后没人养猪了。
我们在座各位，可能跟你们的孩子将来上大学一样，你考清华北大可能不行，但是像人大或者是其他的学校，你给孩子报志愿的时候，清华北大上不了，但是人大能上，你报了，但是就是大家都觉得报的人少就都报了，就上不了。所以节奏要踩准。
讲一讲市场，现在有三个变化：，市场“变态”；第二，政策“变味”；第三，需求“变小”。这三个字后面都是打引号的，市场“变态”了，从过去的供不应求到供过于求。政策从过去的打压到现在的松绑。到现在需求“变小”，需求的受众过去是大众需求，现在是小众需求，你的产品不是人人能买的，你的目标客户要捕捉准，我的目标客户是特定的，要个性化需求。
我们整个的房地产市场有三个量：，总量仍然很大，我们总量每年有11、12亿，商品住宅有11亿，甚至有12、13亿的总量，但是增量趋稳，增加量不可能增加很大。第三，存量要盘活，只有存量盘活市场更加活跃，政府要简政放权，让企业更好地生存。
房地产调整既有区域性的供需调整，又有产品供给结构的调整，我们现在的改善需求占大多数，现在我们的需求分为四步：一个是刚性需求，一个是改善性需求，一个是豪华需求，一个是多需，买几套房子的需求。过去是刚需。
第二是业态布局的调整，甚至是现在商业地产、写字楼过剩，但是中央政策是针对住宅地产的，其实商业地产特别是一些大城市量非常大。在电商的冲击下，比如万达，它有些百货店也在关门，中国的电商对实体经济的影响很大，现在是互动性、体验性、娱乐性的业态，所以搞个购物中心，真正卖百货的越来越少，甚至有的把百货改为体验店，体验了回去再网上买。我们的业态需要调整，我们的旅游地产需要调整，我们的旅游地产过去盖了房子卖，其实我们的旅游者现在变成旅行者甚至是旅居者，要住下来，给我提供服务，我平时不在的时候你给我打理，打理完了我还可以出租，我不一定买房，可以几个人买房，整个商业模式都要进行改革。
整个房地产市场将会大分化、大洗牌，我开发商手里只要有土地可以溢价出售，不像机械设备卖不掉，开发商真正跳楼自杀的少，他有土地，而且这几年土地年年涨。
现在面临着创新转型，我们一般讲创新，比如说三化，横向多元化、纵向多元化、跨界多元化。所谓的横向多元化，原先搞住宅地产后来搞旅游地产、商业地产。纵向多元化，原来搞房地产的现在搞金融了。第三个是跨界多元化，比如搞体育去了。你要怎么样自己选。上次有记者问我，现在到底是转型还是坚守，我说既要转型又要坚守，既要坚守又要转型，坚守房地产，转型不是转行，像恒大有实力搞体育、卖水都可以，你一般小企业要坚守房地产但是要转型，这个“型”是过去粗放型要变成集约型。首先产品方面要做到五化：精细化、差异化、绿色化、智能化、服务化，要做得精细。我们中国的房地产产品太粗糙了，之前陪一个朋友去看房子，万科盖的房子，结果没有尺寸，也不准，花得很漂亮，他们物业手里有一张平面图，还不让拍照。你看我们现在买个家电都有厚厚的说明书，怎么用，有什么功能。我们的房地产的价格是家电的多少倍，1万块钱的家电就不错了，中国的房地产线路怎么走，里边什么材料，怎么维修什么的都没有，太成问题了。
所以如何把中国的房地产业按照制造业的产品真正地精细化，同时根据我们的客户差异化、绿色化、智能化、服务化。所以房地产开发的转型在这五化。
还有提高五力：
，拿地力，拿土地的能力，什么时候拿地，在什么地方拿地，通过什么方式拿地，什么价格拿地，都非常关键。
第二，营销力，你的客户目标是什么，我怎么策划营销，捕捉到我的目标客户。像马路上发传单，那种营销是不行的。
第三，产品能力。
第四，资本力，现在保险业进入房地产，远洋地产的老总有一次打电话告诉我，有一家比较大的股东把他的股权全部卖给安邦了，网上一看说股东变了，你说厉害不厉害？而且人寿也在抢。现在保险资金进入房地产成为大趋势。当然，全世界70%的保险公司都介入房地产，所以房地产后是玩资本。金融寡头，这个东西是必然的，所以大家都在讨论万宝之争。
第五，服务能力，不仅要建造我们的产品，还要更好地为客户服务。有一句话说“为人民服务”，为客户服务，只有全心全意为人民服务，人民币才能为你服务。谢谢大家！
主持人：谢谢！感谢顾主席精彩的演讲，我相信顾主席刚才的很多精彩案例中也解析到了房地产时代的剖析。针对目前国内政府和实践界普遍存在对项目管理理念和定义的理解，导致企业虽然重视项目执行，但是项目目标的实现比例仅有50%，且组织发展后续乏力，如何破解这一严峻的课题？
接下来有请清华大学国际工程项目管理研究院副院长、教授、博士生导师——强茂山老师，他演讲的题目是《创新、融合、持续发展的模式与驱动力》。
强茂山：很高兴跟大家分享，前面三位同志讲了，大家都是讲房地产这两年要转型、找地方了，包括王主席讲了日本的例子，还有顾老师后讲的不是转行是转型。
我一直以来的观点是，我不希望大家到这儿试一下、那儿试一下，一会儿做房地产，一会儿再弄道路、桥梁，一会儿再弄什么。我觉得在房地产很好地耕耘，把它做精细，把自己的实力做出来，那是我们未来要做的。如果大家一直在到处试哪个市场行，这个我们走不远。
我们管理一直有个不好的趋势就是到处试，只管行业的试，只管做什么项目，不想着把整个项目做好做精细，未来做出百年老店，这是我们现在需要解决的。
围绕这么一个观点，我来谈谈自己的一些想法，以及自己这30年来的经历。其实我在学校里边也是做土木结构的，但是我一毕业就遇到了国家的大发展，也跟房地产是一样的，没钱。没钱可以找别人借钱，那时候找世界银行借钱，那时候派到世界银行学项目。那时候给我大的一个感触就是，虽然人家是银行，人家不想着像我们投什么问题，是我投这个东西能赚钱我能把它做好，所以这几十年我一直在项目管理领域。
可能跟在座做房地产的还有那么点关系，可能交流不多，因为大家我总感觉到一直在市场上跑，看市场在哪，我们要做什么，我们往往都是基于怎么把事做好，怎么把这个事慢慢做得给自己沉淀资产。我们的资产从来不是钱，是能力，把这个沉淀下来，慢慢把一个企业做活做好。
清华大学国际工程项目管理研究院副院长、教授、博士生导师——强茂山老师
我会从这五个方面谈谈自己的观点。
个方面，现在我们存在的问题，包括大家做的很多项目，右边这一类就是美国人做的近十二个月来全球项目的现状。现状缺的就是首先把这个事选好，然后把这个事做好。它统计了咱们现在的项目，所谓的不管你做的楼盘、飞机还是什么，它统计的是广义的各方面的项目。大概真真正正实现了原来的既定目标，这才是成功的项目，在全球也只有64%大概达到了原来的目标。大概只有16%的项目已经开始被视为失败。出现根本的是37%组织需求不准，另外一个是出现项目的需求对执行的满足，慢慢要把服务加进来，你不能纯粹做了一个东西，将来服务不满足，那啥也弄不好。
我们梳理整个问题出在哪？大概有以下四个方面：
个问题，缺乏对项目创新与组织运营机理的认知。
第二个问题，项目资源组织模式不合理，没能把各方的积极性调动起来。刚才有讲有设计、监理、各方的，就跟顾老师说刚才万科的卖房子的，你卖房子的培训没做好，那人家不买你的东西，觉得太粗糙了，这样我就质疑你的产品了，所以他的积极性不高。所以第而方面是要把全部的资源组织起来。后续很多东西的配套肯定要做好。
第三，组织内缺乏项目间协作。
第四，中国人缺乏的东西，你做一个房地产项目，整个从拿地、设计、建造、卖楼的过程中应该有大量的资产，什么资产？经验、教训、各方面的东西。你会发现现在世界上谁承续的东西多谁就变成百年老店。
第二个方面，什么是组织创新？项目创新与组织运营的互动原理，大家从这个图里可以看到，任何一个组织，管它是一个什么组织，这个三角形你把它比到哪个企业都是一样的。比如大型工厂行业为什么它能活着，比如左上角的资产，三峡水电站、葛洲坝水电站，哪个水电站周边要干什么，右边是运营，有了钱就运营。所以它以运营为核心产生了就有了钱。纯粹任何一个组织你有这么一个东西活不长，因为你的项目慢慢就没人要，你必须加一个右下角的组织——效益。一个一个做项目，这个关系是什么？一个组织的运作基本的关系是就是右上角的循环，这个循环就是印钞机，只要你这个项目这个企业在运营，这个钞票就印。像三峡6个点（音），每天1个亿的资金就印出来了。所以右下角整个是印钱的机制。
印钱机制里边基本的管理是什么？他所干的活叫项目，所干的活是什么特点？永远做的是同样的事，我把它叫重复性工作，做收电费的每天抄表，所有的人做的事几乎都是同样的事。在国际上同样的事怎么管理是好的模式？以组织的模式做比较好。我们这个组织谁是抄电表的谁是砌砖的，让他在你这儿不跳槽干个十年八年二十年，它就是精细的流程，他能做出高效的服务，这样各个方面的合作愉快并且满意，体验就好。
下边这个点，为什么要用项目管理？因为项目所做的所有事都是创新的，创新的事应该怎么做是好的？创新的事，因为这个任务是创新的，相当于每一个活的做法、每一个活的特点不同，所以我们的资源应该要创新组织。什么叫创新组织？临时组织。什么叫临时组织？我只要干这么一件事，这件事是个健康的事，我咋做？我借资源做。为什么要借资源做？因为下一个事要做的时候业务不同，如果你把这个固化到这儿，下次你要做的时候不对了怎么办，你得从零开始开始学，它的效率就低。
所以现在我认为在国内的环境下要尽快学会左下角，左下角是借资源做事，把借资源做事做活。举个例子，其实我个人每八年走一个行业，各行业走遍了，原来是大中型行业，后来是地产界，然后是IT界，近八年我走的是制造业，还有中航工业，它是大集团，下边二级还是集团公司，三级才是真正的法人组织。为什么没有左下角不行？它原来整个集团的运作就是右上角，自己从头做，他都是资源，我的研发部、心里部、控制部全是自主，做了八年出来你也赶不上波音，你没研究完没生产没试用人家早就不是这个玩意儿。
那我就借资源，飞机没有自己做的，干一个所谓的外观设计，那是空气动力学做的，那决定了飞机飞的速度，因为你要飞得快。还有一个是大结构决定非常结实不结实、能用多少年，剩下的就是采购别人的。就像房地产行业，马桶买这一家的，什么弄这一家的，什么弄那一家的。我去回访的时候，原来飞机库里边没几个飞机，好家伙，现在满库的飞机，广场都是飞机。说去库存，能卖出去吗，说都卖完了，这三个是军方的之类的，根本用不着你卖，这就叫临时组织。
左下角，因为你这次做的是歼15，下次做的是雪龙，每次做的都不一样。我们现在做科研项目，像我在清华算比较小规模的系，十年不用项目管理，整个我这个系大概科研经费300万都算不错了，今年我合同额1.1亿，借款额1.53亿，一个人就要做多几千万。咋做？
我给大家举个例子，要投国家的一个标你也不容易，因为国家机电委一立项都是大项目，那我临时组织，只要你要临时组织，咱们的房子也是一样的，基础工程、框架、装修等等一样的，我的课题也是哗哗分成十块。为什么分成十块？总体别去找临时组织，我拿一个地产项目拿10%报给别人，别人再拿10%报给别人，报价完了房子没盖，不能这么干。项目管理怎么有临时组织？我当时把科研项目分了十块，对着每一块去网上查资料，谁牛就找谁，发现还真有一块我会，给我留下。这么一个项目后那一块要落实，我找到清华大学计算机的老师做。
做企业做资源怎么做，永远想着：为自己做，第二想着集体，第三是组织外，组织外找别人，所以组织外找了西安交大的老师做。我记得到国家层面答辩，那么多国家领导坐那儿，后有专家问，别人的队伍都是二三十，您的队伍有多少人？我说，您看看，我列了10个人都是大教授，每个教授背后博士生、博士后不少于10个人，10×10我不少于100人。
有一个老专家原来跟我的老师是同班同学，下来跟我说，孩子，我刚才有个问题没敢问，我要问了就把这个项目砸了，你就拿不成了。因为他原来一直跟我的导师是一个干点，会一个事再做，不会做的事千万别做，这话对不对？这话不对，这话不是项目管理的思路，项目管理的思路永远是只要这个事是好的，啥叫“好的”？只要有需求就是好的，只要有需求是好的那就借资源做。
那个老专家说，孩子，我还是那个老观点，你就回答我一句，你刚才说你这个课题有100个人，你告诉我，在你们系有工资编号，在清华大学拿工资的，在你当时的100个人里边占几个？我告诉他，因为他是80岁的老院士了，跟我父亲一样了，我不能说假话，我说就我一个人，没有了，因为所有的都不在我这儿。他说，所以你看看，我为啥要给你指出，你这个课题就你一个。
我为什么举这个例子，我要告诉大家啥叫临时组织。所谓临时组织，我做那个科研项目，100个人就是我完成这个项目的临时组织，你要拿组织的视角去看，我的企业、我的部门就一个人，就因为这种模式，所以我刚才说我现在是学校小的系，但是一年的合同额都是过亿，为什么？因为每个人做的都是大项目，用透了项目管理的办法。
所以所谓的项目管理就是临时组织干一件健康的事，这就对了。我们很多人把精力投入到选项目那儿，没有想到我怎么组织这个事，把这个事练熟练地道了，把这个模式练出来，让你的企业走向辉煌。这个角度就是客观的条件决定了必须要这么做，所谓的客观的条件就是右上角的活是重复性的活，重复性的活你就把人固定到这儿，越固定效率越高。左下角是临时的活，一定要慢慢建立临时资源，你的企业这两个一互动就做起来了。
我这次来之前去了一个我总觉得很不靠谱的企业，证券的企业，弄理财产品，它也是这个模式，它原来也这样弄。它原来在右上角是个组织，是个理财产品，精算师算出个理财产品就到网上卖。咱们现在的卖太土了，或者打电话或者是发垃圾短信就卖了。设计一个产品不到一个月设计好了，卖就卖了半年，结果还卖不掉。我说太浪费资源了，精算师设计了一个月，打了七个月的垃圾电话，这个项目就算昨晚了，它是项目经理负责制，我说你错了。他说，怎么做？我说要用这种方式，设计产品的人是做创新活的，在企业里边是牛的人，让他把这个设计完投入到运营。运营干什么呢？打电话给他，一个月设计一个，下个月再设计一个，这就是临时组织。那个玩意儿用组织就行。他这样业绩马上翻了几番。
所以大家要把这个搞清楚，什么是组织，什么是临时组织。等到企业把它搞好了，像我刚才举例子，三家公司，中航工业还是那家证券公司，一样都是用这个模式套起来。这就是我想跟大家讲的所谓的第二方面，整个的互动关系。你要把这些互动关系搞熟之后，你的企业才能真正玩起来，否则玩的层次不够。我现在一直觉得，玩的层次要到一个欣赏的境界，觉得我做这个事特别地满意。另一个极端千万别把事做到熬日子的境界，那根本就不值得去做，那就做不成了。这是我想谈的第二个方面。
第三个方面，如果把我刚才说的办法——临时组织，以项目来支撑一个组织，项目治理结构应该怎么做？我建议把这四层地地道道地做好，我的建议是这么个做法，我在这儿给大家稍微勾一下思路。
这个思路基本是这样的，所有的公司都是自下至上来治理，你怎么治理这个项目？按四层来做：
层，国际上把这个叫项目管理（Project Management），管理是个简单的事，我从来认为管理很简单，不负责，管理在任何一层追求一定的目的——注意，我说的是“目的”不是“目标”，在这一层追求的目的不要广义化，越狭义越好。目前是出一个合格的产品就行，所谓的产品在地产界就是一个楼盘，所谓的产品在中航工业就是研发完之后形成了某一个飞机型号，项目的完成，下一步可以交给我刚才说的右上角运营，不断地制造不断地赚钱，拿你运营给我的钱，拿出一个新的产品投入运营。这样来看产品就很简单，只要他能按照楼盘的三个目标——进度目标、质量目标、成本目标就可以了。这是层。
第二层国际上叫Program Management（项目集管理），把企业里边的那些客观上有关的项目打包管理。为什么要打包管理？因为有关的项目之间可以界定你研发的东西在我这儿也能用，或者所有研发的东西能形成能力拿更好的活。所以一定要界定清楚它的目的。各位老总，多了这一级，我核心管理几个词，个词相关项目的管理能够增值，相当于如果你刚才仅会单项目管理，那对一个组织价值的贡献，做一个楼盘一个价值，再做一个楼盘一个价值，上面那个打包管理怎么能做好呢？它的价值就会变得1+1>2，这是这一级管理核心要抓住的一条。第二级要抓住的是能力。
第三层国际上叫PM（Profolio Management），这现在叫项目组合管理，组合管理从内容来说要干这个事。把项目和刚才讲过的项目集做出来，第二是把项目和运营做出来，这就说到我刚刚的个PPT，这个项目是用临时组织，它是花钱的组织，运营是将来好是用组织，它是印钞的组织，它用人民币，所以必须拿右边这个决定了我未来二十年印多少钱，左边我就知道我做多少的活。我几次参加三峡集团的战略制定，这些就是战略，未来二十年做多少个项目，这就是战略，他们后定了战略，未来二十年三峡公司的项目叫九个三峡，就是把长江所有的做完相当于三个三峡，把西藏的跨界河流做出来，在总盘子上相当于三个三峡，国际上还必须做出三个三峡。所以去年习总书记到巴基斯坦看的三峡工程。把那么多加出来就是战略。
标准国际上都是把这个叫做公司的执行战略，这个叫执行战略，换句话说国际上认为一个执行战略是你未来二十年做多少个，这叫执行战略。咱们中国人容易把这个战略虚化，像我们未来的战略叫未来创一流大学，什么叫“一流”？世界上都是拿它实施了多少个活摆在那儿，这才叫战略。
这是我要讲的如果你用项目式的方法治理一个企业，基本的是先把第三层弄好，把握下边的这一级项目，你将来就是出个产品就行，脑子里就那么想。过来一个项目经理，他的任务按季度、按质量、按成本把这个楼盘盖出来就行。第二是走到项目集，慢慢打造能力，干这个事。第三级，走到项目组合，能够把企业临时这一块和这一块对接起来运营，做到一个组织永远能健康地活着，别活了半天没钱了死了，那你就是没有把里边的这个建好。
那走到这一级是不是就够了？要注意，不够，走到这儿难的口才到。包括前几年中航工业改制，那时候董事长先讲了半天，我去讲两天，就搞这玩意儿。开始找20个集团老总去听，一级一级向上走，在下边听的学员的眼神，我就知道哪些人走到哪一级了。等我走到高的项目组合时，一个公司的副总按捺不住激动的心情说，现在我们企业就属于这一层，你说我牛不牛？我下一句话就说，把积极性给打回去。
我要讲的观点是，这一层才把实体的活做出来了，这一层之下在一个组织里边这都是公司的下层领导。结果那个人不高兴不说话了，他觉得他怎么是下层呢。管理级的下层领导永远是单件事的思考模式，他想着我把一个楼盘做好就行了，他想着我把一个什么做好就行了，这种后都陷入了不可救药，只要这个人做不好，企业砸了。所以企业要想做百年老店，走到上层领导这儿该思考的环境，什么环境？永远为组织而制定制度，为公司建制度。什么制度，怎么选项目、运作项目、考核项目，各方怎么配合做项目，好处是谁的，谁承担责任，把类似职责的东西建立起来之后，你就发现那个企业就好了。
现在我们的学生毕业时，有不少学生找工作，他说，走到哪个企业去好呢？我说，太好选择了，哪有那么复杂呢，只要你行业选定之后，去哪个企业到网上查，哪个企业的老总闲你就到那个企业，它一定是个好企业。为什么？它的制度健全了不用老总老在那儿指挥了，如果哪个企业的老总开会中途出去接电话，那这个企业活不久，因为要等他的指挥，没有他的指挥走不动，那就活不好。
后这一级已经到制度，制度是不是规范化的管理标准，那就是OPM3，现在有大量的企业拿这个评价制度是不是规范齐全了，你只要规范齐全了就发现质量、速度就出来了。现在不少企业琢磨这个，包括各行业，IT界的华为、中兴，都是拿了这个资质的，还有其他的行业都是这么干的。把这四层给建立起来之后，你那个企业一定是百年老店，不用到处想着一定有扎实的基础。
再把这个东西小结到PPT上就是这一页，它的内容是，你拿这个东西就能看到这个公司的这么几层，这是单项目，管一个项目。第三点，目的是什么，目的是产品实现。像楼房先挖基础再做框架，效率也保证，成本也低，所以核心的就是一个词——逻辑，把逻辑做好，但是是项目内的逻辑。总的项目集是多个项目。为什么把项目和运营结合起来？运营和项目在造钱，那就变成优先权管理，所谓在座的各位老总，主要是管什么：，识别，第二，排序，第三，配置资源。再大的老总，包括三峡集团的老总就干这个事，每年就选一个识别，弄几个项目，排顺序哪年做哪个，哪年给哪个项目花钱。
后一点，如果做这个考核怎么考？单项目老老实实拿这三个指标考，别扩大了。你做完三峡，三年前国务院出了一个批复，做三峡工程的建设工程评价，项目后评价一个项目达不达到目的说不清楚，但是建设后评价发了个意见书有三句话：，建设的项目合格；第二，进度提前；第三，费用略有节余。至于这个项目后好不好，上一级管着，有需求就是好的。
再向上一级就是所谓的优先级管理，两个指标：，你投的项目是不是值、拿到好的。第二，一定不能是虚的。这样你就发现各级的治理就简单了，所有的职责就分清楚了。这里讲的是第三个小问题，项目治理。
讲一讲第四个问题，中国情境下现在我们缺的是组织过程资产的沉淀，这在国际上就叫组织的使能因素。什么叫“使能”？使一个组织能够赚钱，做好项目，好好活着，这都叫使能因素。
在使能因素方面我去年开始也做了大量的研究，我们的使能因素是什么，要看它的定义。下边的一行，所谓的使能因素是任何的一个组织，组织者是怎么管理？通过项目级和项目组合作为实现组织战略计划的手段，每一个项目级和项目组合作是手段，而为了让这个实现能够更顺畅，靠组织使能因素驱动。使能因素包括四个方面，我写在上面了。
所以所有的使能因素就是这个关系，我们要想把一个企业管好，基本的是要把这一行做好——组织级项目管理。内容前面的3P是基石，是咱们做这个房子，下面垫这个房子的那几块基石，纯有基石不行。
第二方面是OE驱动力，所谓的OE就是组织使能因素（Organization Enable），都是这几个流程做出来的：，你要求你每个项目做到任何哪一个阶段上，存一点有价值的资产，干一个什么措施做好，怎么一个措施不好，这种东西就会成为一个单项目资产。有了单项目资产，把单项目资产进行升华，变出了一个词——一个组织的过程资产，整个组织运作的过程资产，它的存在让任何一个组织在做一个新项目的时候先参考这个资产再干活，效率就好了，它有两个好处：，成功的经验可以接着用，第二，失败的不会再犯第二次错误。但是这还不够，因为有的人不自觉读这个东西，这进一步把它升华，这个升华出来国际上叫事业环境因素
事业环境因素是什么？要把这个东西简单地给大家勾一下，对任何组织内部来说，就是你公司的管理制度。如果对外部来说，就是咱们某一个行业的标准，比如地产行业也有很多标准。为什么要走到这一级？只要走到这一级就会变成强迫执行，你必须按这个做效率才高，公司才有保证。所以你会发现组织的使能因素都是靠这三级逐渐形成的，国家无论各个行业几乎走到龙头的行业都有这项玩意儿，如果没有这项玩意儿只能这边做一下那边做一下，过不了三五年就垮了。因为你发现国际上大部分的企业都是三五年，个别的才活下来。活下来都是有这三级，没有这个活不久。所以走在这里边的时候一定要把这些东西慢慢做起来。
左下角就叫使能因素，具体的使能因素国际上的发展过程是什么？我都是拿新的国际标准来衡量的，你可以看到早的东西，其实国际上在2000年的时候还没有这个概念。2004年的国际标准提出来公司必须达到这个因素了，但是这儿的否还没有和三级做对接。再走到2008年的时候已经拿图把它串起来了，像我刚才讲的临时组织和组织的互动，这种概念已经形成。一直到今年要求大家必须去做，就它的因素内涵还没有太清晰的东西。所以在座的各位，你不妨慢慢开始试，你试了以后并不落后，很快会赶上国际的步伐。
我们的现状是什么样？具体因素包括四个方面：
，要做组织文化。项目管理给我的概念是永远不要想着一个楼盘或者什么东西是我的，这玩意儿是大家的，一下就做成了。前年我做了整个中国设计项目的管理理论研究，那也是个大课题。文化这块一定是开放的心态才有人跟着你跑。第二，该给谁好处就给谁好处。第三，组织一定要有像样的组织技术，我的观念是深入到细致的环节，用了三峡公司的另一个项目，它跟原来的发展一样的，管线很安全，因为我们那个大项目比房产还要危险一点，一会儿到沟里掉那儿了。每年有一个安全奖，不损失就有一大笔钱。特别是快过春节了，大家一高兴，有一个人掉井里，这个钱就没了。还有像卫星定位，每个人弄那个东西，你要是掉到了下面你的手机就报警了，把这个弄了，他后来说你能不能把质量帮着管理起来，我有时候在想，我们的物业管理每个人身上戴这个玩意儿，保安有没有在小区溜达，你溜达到哪儿了。企业把这些引进来了，进到大集团公司用了，三峡公司在北京有五层的指挥中心，那都是部级领导在指挥，我说把公司二把手的信号切出来，我看能不能看到，在工地还是在哪儿，如果在家睡觉那就惨了我们都看得到。这个东西如果做精细了，我相信组织就活好了。
这里边还有认知等等大量的问题，我原来想着弄使能要这么弄，每一级有不同的能力，不同的能力就相当于这么一个东西。单项目的时候一定关注的是建制，为什么？项目多，有的项目如果用国家现在的做法用巡视组去弄没用，所以个数多的时候用制度管理，而不是检查。
第二级，项目阶层主要是做什么？项目有了，做创新，不用我去做也行，但是你承担责任，这些一定要敏锐，不管是拿地、执行等等，一定是制度约束条件下才能敏锐，如果没有制度别敏锐，否则从小乱走到大乱。
第三级，再想高一级，一定要上文化层面，所有人要共鸣，这大概有70多个因素。如果把这三级做好了，你在企业的运作就会特别顺畅。
纯做项目组合就是那几个轮子，必须有一个推动力，推动力就是我加的那个箭头——使能。这个东西谁做了，谁将来一定是个好企业。如果只是实体的几个圈，那活不久，将来没有共鸣。时间差不多了，下面我就不具体说了，要看现状大概是那么个现状。这里有个图，横坐标是这个因素重不重要，纵坐标是你做得好不好，显然是左上角是重要但是现在做得不好，那就是要解决的。
再一个是项目组合管理，这些东西有了之后那就做起来了，这就是我要讲的第四部分，全部说完了。
后一部分是我们各方的案例，包括原来的各种监控。右下角做了大型工程项目，社会舆论，你做三峡做着做着舆论一吵就游行，我们就做右下角的舆情分析。现在网上你把微博上各种信息加起来就能做，当然，用到一个企业都是一样，大家在吵着发语音还是干什么，你可能就会做一些问题。所以现状还是做了很多应用，后来我发现应用如果做好了，特别能把一个组织做好。
这个报告大概就跟大家说这么多。其实我主要想说的就是开始的时候那么一句话，一定要踏下心来扎扎实实地做点事，别到处这儿一个事那儿一个事，这走不久的，好好练好内功，市场大着呢！包括我们这个系，好多人说，这房子也快盖完了，桥也快盖完了，市场快没戏了，戏多着呢。你只管建根据就不管运营，未来谁再给房子穿第二次衣服，外边破了将来谁弄？未来谁管，未来物业的事儿多了。这是。第二，国内市场完了国际市场还大着呢。项目该做的事多了，还要拆，拆完了谁建。我有一个同班同学在美国做了三十年做拆的工作，是做了五十年了不合适了要拆。同样是一个专业，我跟他一聊，国家有一个标准，排污标准、什么标准达到这个你可以接着运营，你达不到这个就把它拆了。很多后拆是不经济了，耗热什么不经济了，我把房子拆了重来，那你想拆了建建了拆，这个市场大着呢。大家一讨论，总觉得危机感，市场还是很多的，我觉得做不完，只要人活着就得有房子，只要人活着就得有基础设施，就得有运营、管理、物业，就得建了拆拆了建不怕捣鼓。所以我非常乐观，天永远塌不下来，人永远能活得挺好。
但是练了内功，就能上新境界了，不练内功，永远在那儿挣扎，熬日子地做企业。坚决别向那个方面做，没人那样做，在那方面那么活着太不舒服了。所以就讲这些，耽误大家的时间，有什么问题下午再聊！
主持人：谢谢强老师的精彩演讲！非常感谢现场的来宾，大家也听得非常兴趣，精彩纷呈的演讲让时间过得飞快，“（第九届）品牌中国·三亚年会”上午的议程到此结束。下午是更为精彩的高峰论坛、主题演讲、年度品牌大奖榜单揭晓盛典等议程，请各位在下午14:00准时到会。
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