[摘要] 用一个词来描述2015年的中国楼市，“分化”可能是合适的。
用一个词来描述2015年的中国楼市，“分化”可能是合适的。
我们首先来看销售市场，今年前10月，新建商品住宅销售面积同比增长7.9%，同期40大重点城市的涨幅为23%，而四大一线城市新房销售面积的涨幅则高达52%。数据显示，越是发达地区，今年楼市表现越好。这其中的主要原因在于市场供求关系的差异。发达城市新房库存压力小而人口增长快，供小于求而使得量价齐涨；而三四线中小城市住房存量高，但人口增长缓慢，甚至不少地区已经出现人口负增长，楼市表现低迷也在情理之中。
在今年房地产销售整体回暖的背后，主要动力在于政策刺激。本轮楼市刺激政策始于2014年，当时楼市销售量出现2008年以来的次下跌。为稳定楼市，一系列救市政策陆续出台。从去年中起限购逐步取消，到9月底的“930”二套房贷松动，这一系列的政策终推动了去年四季度楼市成交量的大幅回升。
但好景不长，楼市回升的势头在2015年初就戛然而止。即便经过两次连续降息（11月21日、2月28日），1-2月新房销售仍然出现16%的同比下跌。开发投资、新开工、待售等主要指标均比去年更差。40个重点城市一季度新房销售大幅低于四季度，仅和去年同期的低位持平。在这样的市场背景下，新一轮的救市政策陆续出台。
在今年3月初的政府工作报告中，不仅时隔6年后再次提出“支持居民自住和改善性住房需求”，还去掉了以往几乎每年都有的“抑制投机投资性需求”的表述。对比2005年以来的历次政府工作报告涉及房地产的部分，上一次出现同样的措辞组合——既鼓励住房消费，又不提抑制投机投资，则要追溯到2009年。
紧接着，3月底“330新政”出台，降低二套房首付比例至四成，同时把二手房营业税免征时间从5年下调至2年。“330新政”是对今年楼市影响大的政策。在政策颁布之初，笔者就曾指出（《中国楼市组合拳药不对症》），这项政策并不能解决国内楼市面临的问题——广大发展中地区供大于求、存量高企，反而会加重地区间的不平衡。因为一线城市改善需求比重高、二手房市场发达，“330新政”将对一线城市有显著利好而对三四线城市影响甚微。
随后的市场表现印证了这个判断，“330”后一线城市积压已久的改善需求集中释放，大量卖旧换新的交易推动市场量价齐升，其中深圳表现为突出，11月二手房价的同比涨幅已经超过50%。而京沪深三地今年二手住宅成交量预计能达到去年的2倍。
到了9月底，在去年“930”政策一周年之际，新版“930”再度出台——对非限购城市首付比例从30%下调至25%。由于一线城市仍在限购之中，“新930”政策是今年仅有的利好“一线以外城市”的政策。不过，由于广大发展中地区供应压力仍然很大，“新930”政策也未能改变这些地区楼市整体低迷的局面。
总体而言，今年楼市虽然相继有“330”、“930”新政刺激，加上5次降息4次降准，以及公积金放松等救市政策的综合作用，但楼市地区间的不平衡不仅没减轻，反而更加严重。按目前趋势，预计到年底时，新建住宅销售面积年度增幅为6.5%，其中40位重点城市增长20%，而40城市以外的发展中地区年增幅仅为3%。
施工与销售分化：楼市销售回暖新开工持续低迷
除了城市之间表现分化外，今年楼市另一个分化在于施工和销售之间。
虽然今年楼市销售整体回暖，但施工建设活动却依然低迷，房屋新开工面积持续负增长。按目前趋势，预计全年新开工面积将在去年已经下跌10%的基础上，再次出现10%的年度跌幅。新开工持续下跌的原因在于楼市库存量依然在高位。因此，即使销售回暖，也不能刺激开发商加大新开工。国家统计局的待售面积数据可以佐证——10月份商品房及住宅的待售面积仍在继续增长。
由于数据的不足，楼市的库存量并没有准确的数值。统计局的待售面积只计算了竣工部分，而业内常用的城市层面的存量，则是按预售许可证统计的可售面积，其中包含了竣工和施工在建两部分。根据城市层面的待售、可售和施工面积间的数量关系，我们可以大致推算出的库存消化周期（批准预售口径，包含在建和竣工）大约是30个月左右，接近有存量数据的三线城市水平。作为参照，目前一线城市的库存消化周期大约是10个月。
按新房销售面积来看，40个重点城市占的比例不到30%，其中一线城市仅占3-4%，而40个重点城市以外的发展中城市则占到总量的70%多。广大三四线城市虽然单个城市规模很小，但总量巨大，他们才是楼市的主力。因此，上述推算中存量接近三线城市的结果也是比较合理的。
这里需要补充说明一点，待售面积、新开工面积以及施工面积与销售面积、竣工面积，这两类数据指标在统计口径和数据来源上是有差别的。前者来源于开发商填报，而后者则来自登记备案文件，前者准确性低于后者，有时候差别还比较大。因此以上两类指标间不能直接计算，但可以观察单个指标历史变化趋势。近期有些分析报告在计算楼市总存量时直接把不同口径的数据相加，这样得出的结果是不准确的。
如果把上述两个“分化”结合起来看，我们就会发现面临着一个非常严峻的问题。过去一年多的时间里出台的那么多救市政策，只对少数发达城市有效。甚至在发达城市已经有过热迹象的时候，大多数的发展中城市依然表现平平。而大量的库存主要集中在这些发展中城市，而且存量水平还在继续提高。
那么，库存高究竟有哪些弊端？直接后果是新开工下降。新开工是施工的先行指标，新开工下降导致施工总量下降，而施工量和房地产开发投资又是同步变化的，因此近两年的房地产开发投资额增幅也持续下降，目前已经从一年前的12%下降至2%。国内房地产的施工建设活动由于规模巨大，直接影响上游众多行业，比如钢铁、水泥、有色金属、机械制造等等。因此，房地产新开工的下降，对国内整体经济都有巨大的影响。这并非是夸大之词，大家可以回顾过去十年的房地产政策，不难发现政策方向的变化始终与新开工密切相关。
（注：房屋新开工面积累计同比增幅与房地产政策2008.02-2015.10。数据来源：国家统计局，中原集团研究中心。）
由于目前库存水平仍在上升，预计明年新开工面积仍可能出现负增长，并将拖累房地产开发投资增幅下降到负值。所以年底高层纷纷表态要集中全力“化解房地产库存，促进房地产业持续发展”，背后原因就在于此。
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