[摘要] 用一个词来描述2015年的中国楼市，“分化”可能是合适的。
化解库存手段：公积金改住房银行
近一年的政策努力已经告诉我们，现有的降息降准、减税、公积金放松等措施，包括降首付，对解决的高库存难题效果甚微，那还有什么措施能解决库存问题？
首先，在明年新开工仍可能负增长的背景下，房地产政策仍将维持宽松扶持的局面。现有的政策方向，包括降息降准、减税、公积金放松、降首付等预计仍将延续。但这些政策，包括传闻中的买房退个税，都是更利好发达城市的。
因此，但要化解三四线城市高库存难题，把现有公积金系统转化为住房金融银行，可能是可行，也是可能被管理层采纳的方案。原因如下：
当前三四线城市高库存的背景是，近两年楼市发展过快，当地家庭普遍不缺房；同时人口增长缓慢，未来新增需求不足。在这样的背景下，要增加当地住房需求，只有以下几个选择：
一是，新房大幅降价。结果必然引起土地价值下降，影响卖地收入，更主要的是影响以土地为抵押品的地方政府债务，所以行不通。
二是，大量拆迁旧改。这个在大城市行得通，因为土地有限且价值高，旧区改造在商业上是有利可图的。但在小城市土地资源充足，搞拆迁再安置来去库存，恐怕是要贴钱的，因此也不可行；
三是，加快城镇化，吸引农村人口流入，同时调整产业结构，提供更多本地就业岗位。通过增加人口来增加住房需求。但这个只能是长期目标，短期内很难实现，远水难解近渴；
四是，公积金贷款额度大幅提高，利息大幅降低。这个方案相当于政府提供购房者一个低息贷款，如果不买房就享受不到。这对购房需求有极大的刺激作用。
在现行公积金制度下，个人每月工资中有固定比例是存入公积金账户的，如果不买房就无法使用，只能等到退休时才能取出。现实中常有人为了不浪费公积金而买一套小房子做投资。由于通胀的影响，从长远来看，公积金账户中的钱是有可能贬值的。而不动产天然有抵御通胀的作用，因此，把公积金账户中的钱变成房子可能更保值。
因此，只要公积金的利息足够低，额度足够高，就可以让不缺房的人也产生购房需求。因为只要每月个人公积金的缴存额可以用来还公积金贷款，这样买房除了首付外，就没有额外支出了。
为实现上述目的，必须对现有的公积金系统改革。除了使公积金的申请使用更便利之外，更重要的是解决放贷额度的问题。现有公积金贷款的额度是以累积缴存总额为限的，在楼市火爆的时候常有某地公积金额度不足而限制放贷的新闻出现。而住房抵押贷款证券化将可以解决这个问题。事实上，这一工作已经在逐步推行中了。
去年“930新政”提出鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券（MBS)；今年5月15日，中国银行间市场交易商协会颁布了“个人住房抵押贷款资产支持证券信息披露指引（试行）”，继续推进住房抵押贷款证券化试点；12月4日，上海市公积金管理中心作为发起机构，分两期发行总额约69.6亿元的个人住房贷款资产支持证券（ABS），这是住房公积金个人住房贷款资产证券化产品，首次登陆银行间债券市场。
目前每年的住宅销售金额中（包括一二手），来自银行贷款的大约只占30%，来自公积金提取和贷款的大约占10%，剩余60%来自现金，因此理论上购房者还存在加杠杆的空间。但传统的银行贷款利率高，而个人收入增长有限，因此单纯的降低首付并不能增加购房人的购买力。相比之下，公积金利率调整空间更大，也不会如银行利率调整一样影响其他行业，未来在鼓励住房需求方面可以发挥更大的作用。
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